La surroga del mutuo è disciplinata nel codice civile, il quale nell’art. 1202 prevede la possibilità per il debitore di surrogare il mutuante senza il consenso di quest’ultimo.

La norma citata si riferisce, in un contesto più ampio, alla portabilità del contratto di mutuo, definita dalla Legge n.40 del 2 aprile 2007, il cosiddetto “Decreto Bersani”, che prevedeva la possibilità, in caso di mutuo, dell’apertura di credito o altri contratti di finanziamento da parte di altri intermediari finanziari o bancari, nonché la non esigibilità del credito e la pattuizione di un termine a favore del creditore che non precluda al debitore la facoltà di cui all’art. 1202 del codice civile stesso.

E non è tutto: la stessa prevede la nullità di ogni patto stipulato anche posteriormente al contratto, con il quale si impedisca al debitore l’esercizio della facoltà di surroga del mutuo, con la conseguente nullità del contratto di mutuo.

Lo stesso articolo 1202 stabilisce i requisiti per la surroga del mutuo:

•  che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
• che nell’atto del mutuo sia indicata in modo esplicito la destinazione della somma mutuata;
• che nella quietanza venga citata la dichiarazione del debitore circa la provenienza del pagamento.

Nella praticità, la surrogabilità del mutuo si esprime con la facoltà del mutuatario di trasferire il proprio mutuo stipulato con una banca presso un’altra senza dover sostenere alcun onere o dover perdere i benefici fiscali acquisiti.

Vediamo insieme alcune particolari caratteristiche della surrogabilità del mutuo.

Si tratta di una possibilità che viene data sia alle imprese che richiedono mutui per qualsivoglia tipo di motivo, che ai privati che contraggono mutui per ristrutturazione a tasso fisso o per l’acquisto di un nuovo immobile.

Se avete stipulato una polizza assicurativa sul vostro mutuo, sappiate che dal 2010, in caso di surroga, è possibile ottenere il rimborso di quest’ultima.

Quando una banca cede le quote del contratto di mutuo a società partner, e si ottiene quindi un mutuo cartolarizzato, si possono incontrare delle difficoltà nella surroga dello stesso, comunque in parte superabili. Bisogna di volta in volta confrontarsi con la nuova banca per capire se effettivamente il passaggio è possibile.

E’ possibile anche richiedere la surroga del proprio mutuo INPDAP nel caso di dipendenti statali e famigliari.

Viene data anche la possibilità di surrogare il proprio mutuo all’interno della stessa banca, ovvero di rinegoziare il mutuo e le condizioni alle quali la somma prestata viene restituita. E’ importante non confondere il concetto di surroga del mutuo con quello di sostituzione. La sostituzione, infatti, si riferisce alla cancellazione dell’ipoteca del proprio mutuo e l’iscrizione di una nuova ipoteca a favore della nuova banca. Con questo tipo di operazione, che tra l’altro comporta l’esborso di costi aggiuntivi quali istruttoria, perizia, polizza ecc. , si possono migliorare le condizioni del proprio contratto di mutuo ma anche richiedere liquidità aggiuntiva.

Per richiedere la surroga del proprio mutuo è necessario richiedere alla nuova banca (la banca subentrante) l’importo esatto del debito residuo (da richiedere alla banca originaria), concordando una data possibile per formalizzare l’operazione. La nuova banca procederà quindi con la procedura di surroga, utilizzando la scrittura privata o un atto pubblico per formalizzare il passaggio.

La procedura richiede i seguenti passaggi a cura della banca:

• il contratto di mutuo tra il cliente e la nuova banca;
• una quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria;
• il consenso alla surroga e l’annotazione della surroga a margine dell’ipoteca stabilita originariamente.

E’ possibile trovare online tutti i moduli necessari per questo passaggio.

Ma quante volte si può richiedere la surroga del proprio mutuo? Non è citato esplicitamente dalla legge questo caso. Per cui alla domanda di cui sopra la risposta è che la surroga può essere richiesta anche più di una volta. Giuridicamente e teoricamente non si pone nessun problema.

Nella pratica, invece, le banche tendono a non surrogare un mutuo già surrogato da poco, oppure accettare un cliente che ha richiesto già diverse surroghe, in quanto per la banca questo comporta dei costi iniziali, quali la perizia, le spese notarili, di istruttoria…ecc. Quindi non vengono visti di buon occhio dalle banche i cosiddetti “surrogatori seriali”.

Inoltre, non esiste un “tempo minimo” per surrogare il proprio mutuo, soltanto alcuni istituti di credito richiedono al momento della stipula di un nuovo contratto di mutuo il pagamento contestuale di almeno sei rate creditizie per verificare l’affidabilità di un cliente.

Nel caso in cui la banca tardi a surrogare il vostro mutuo è possibile richiedere il risarcimento di questi ritardi inviando una lettera raccomandata a/r alla banca iniziale con cui era stato stipulato inizialmente il contratto di mutuo. Nel caso in cui si tratti di un mutuo cointestato la richiesta va’ effettuata e sottoscritta da tutti i mutuatari. La banca dovrà darvi risposta entro 30 giorni, nel caso in cui ciò non avvenisse potrete fare ricorso all’Arbitro bancario e finanziario.

Quando conviene surrogare il proprio mutuo? Semplice, quando ce ne viene offerto uno con delle condizioni migliori. E’ possibile trovare online varie offerte per la surroga del proprio mutuo, che permettono di valutare a priori quanto ci permetterebbe di risparmiare una banca rispetto ad un’altra.

La surroga prevede, nello specifico, tre soggetti attivi: la banca surrogata, quella surrogante ed il debitore. Si risolve in tre distinti atti: la stipula di un nuovo contratto di mutuo, nella formazione e nel rilascio di una quietanza di pagamento da parte della banca surrogata, come previsto dalla stessa legge Bersani del 2007, che, citando testualmente, recita: “il creditore, inoltre, è tenuto a rilasciare al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e a trasmettere al conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data senza alcun onere per il debitore”.

Infine c’è l’atto di surrogazione vero e proprio. Il nuovo mutuo estinguerà il precedente, pertanto la vecchia banca dovrà attestare ufficialmente di aver ricevuto la somma in pagamento dichiarando che quest’ultima deriva dal nuovo contratto di mutuo.  La surroga del mutuo è stata nel tempo oggetto di interpretazioni diverse, incontrando non pochi problemi applicativi oltre che interpretativi, soprattutto partendo dal presupposto che qualsiasi evento che veda coinvolte banche o notai preveda normalmente dei costi.

Pertanto, per far fronte a queste difficoltà, nel 2008 la legge finanziaria, anche al fine di favorire lo sviluppo e la competitività del mercato finanziario di beni e servizi, facilitando la circolazione di mutui ipotecari, ha così modificato la legge n.40 del 2007:

– prevedendo, oltre alla nullità di ogni patto che renda oneroso il trasferimento di un mutuo da una banca ad un’altra, anche posteriormente alla stipulazione del contratto, anche la possibilità per il creditore originario e del debitore di pattuire una variazione, senza alcuna spesa, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante apposita scrittura privata, anche non autenticata dal notaio.

– Prevedendo l’effetto della surrogazione con il trasferimento del contratto di mutuo in essere, alle condizioni stipulate tra la banca subentrante e il cliente, con l’esclusione di qualsiasi penale e onere. Per compiere questo tipo di passaggio non possono essere addebitate al cliente commissioni o spese per la concessione del nuovo contratto di mutuo, per l’accertamento catastale o per l’istruttoria della pratica. Tutte queste procedure si svolgono mediante procedure di collaborazione tra le banche, basate su criteri di massima riduzione di tempi e abbattimento totale dei costi annessi.

Pertanto, con la surrogazione, la portabilità del mutuo prende finalmente una forma e una consistenza tale da poter offrire ad ogni individuo la possibilità di usufruire in piena consapevolezza dei vantaggi offerti da un mercato finanziario in lento ma continuo miglioramento.