Si parla di rinegoziazione – o ricontrattazione – del mutuo quando si procede a una modifica delle condizioni contrattuali precedentemente accordate con la propria banca.

Un debitore può essere spinto a rinegoziare il proprio mutuo per diversi motivi, principalmente per modificare il tasso d’interesse o la durata del mutuo stesso, al fine di ottenere rate più piccole e condizioni più vantaggiose.

Ricontrattare il proprio mutuo è un’operazione semplice e conveniente, poiché trattandosi della propria banca, il cliente non dovrà farsi carico di alcuna spesa, né per la pratica né notarili.

Ricordiamo che ricontrattazione e surroga del mutuo sono due operazioni ben distinte fra loro, che non vanno confuse.

• Con la ricontrattazione: il cliente resta con la propria banca, il contratto di mutuo non si estingue ma vengono solo modificate le sue condizioni e l’ipoteca sull’immobile resta invariata.
• Con la surroga: il cliente, al fine di ottenere nuove e più vantaggiose condizioni contrattuali, estingue il vecchio mutuo con la vecchia banca ma ne accende uno nuovo con un’altra, che subentra così nell’ipoteca.

Ricordiamo anche che dall’entrata in vigore del Decreto Bersani anche la pratica di surroga del mutuo non prevede alcuna spesa a carico del cliente. La banca che per prima ha erogato il mutuo è tenuta, al contrario, ad agevolarne il trasferimento presso altro Istituto di credito.

Attenzione, poi, a non confondere la ricontrattazione e la surroga di un mutuo con la sua sostituzione. Anche con la sostituzione del mutuo, infatti, si spegne il vecchio mutuo con la propria banca per accenderne uno nuovo presso una banca diversa per ottenere condizioni migliori, come un tasso minore o magari diminuire il numero delle rate o abbassare il loro importo. Tuttavia, il mutuo sostituzione è di fatto un mutuo ex novo, che ci permette quindi di modificare tutti gli aspetti del finanziamento: il tipo di tasso applicato, l’importo finanziato e la durata del prestito.

Ovviamente per tutti questi motivi, la sostituzione del mutuo – a differenza di quanto visto con la ricontrattazione e la surrogazione –  prevede dei costi e delle spese per il cliente. Vediamoli:

• un’eventuale penale per l’estinzione anticipata del mutuo
• spese bancarie per l’accensione del nuovo mutuo
• il costo dell’imposta sostitutiva
• le spese notarili per il nuovo atto

Nonostante i maggiori costi iniziali, nel lungo periodo la sostituzione del mutuo può risultare più vantaggiosa rispetto a rinegoziazione o portabilità.