La legge n. 40 del 2 aprile 2007, la cosiddetta Legge Bersani, ha introdotto la portabilità dei mutui, altrimenti conosciuta come surrogazione o anche surroga.

Il meccanismo utilizzato da tale norma è quello della “surrogazione per volontà del debitore”, ai sensi dell’art.1202 del codice civile, con cui la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal debitore.

In sostanza, la portabilità del mutuo vuol dire che un mutuatario può trasferire il suo debito a un’altra banca che gli propone condizioni migliori.

La banca subentrante provvederà a saldare il debito residuo del vecchio mutuo sostituendosi al creditore originario nella relazione con la vecchia banca.

Il mutuatario si troverà così a rimborsare la nuova banca subentrata e con le condizioni concordate con questa.

Il Decreto Bersani afferma il principio per cui è nulla ogni pattuizione, che avvenga all’atto della stipulazione del mutuo o successivamente, che ostacoli l’esercizio del diritto legittimo di cambiare la banca con cui si è acceso un mutuo, cioè che ostacoli la portabilità del mutuo.

Costi per la Portabilità del Mutuo

Si può sostituire una banca verso cui si è debitori per un importo finanziato ad un’altra con costi minimi perché non è richiesta la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova, ma basta un unico atto di surrogazione con cui si appone un’annotazione a margine dell’ipoteca.

Questo si traduce in un azzeramento dei costi, specie in relazione alle spese notarili. La surroga è gratuita: niente spese di perizia, istruttoria e notarili.

Inoltre, è tuo diritto trasferire alla nuova banca le coperture assicurative (sia quella sulla casa, sia quella sulla copertura del credito) che hai già stipulato con la vecchia banca.  In alternativa, puoi chiedere il rimborso della parte del premio già pagato ma riferito al periodo successivo alla surroga.

Dal punto di vista fiscale, la surroga del mutuo e quindi la portabilità del finanziamento non comporta per il mutuatario la perdita dei benefici fiscali, quali che essi siano.

Ricordiamo che surroga e ricontrattazione del mutuo sono due operazioni ben distinte fra loro, che non vanno confuse.

• Con la surroga: il cliente, al fine di ottenere nuove e più vantaggiose condizioni contrattuali, estingue il vecchio mutuo con la vecchia banca, ma ne accende uno nuovo con un’altra che subentra così nell’ipoteca.
• Con la ricontrattazione: il cliente resta con la propria banca, il contratto di mutuo non si estingue ma vengono solo modificate le sue condizioni e l’ipoteca sull’immobile resta invariata.

Attenzione, poi, a non confondere la ricontrattazione e la surroga di un mutuo con la sua sostituzione. Anche con la sostituzione del mutuo, infatti, si spegne il vecchio mutuo con la propria banca per accenderne uno nuovo presso una banca diversa per ottenere condizioni migliori, come un tasso minore o magari diminuire il numero delle rate o abbassare il loro importo. Tuttavia, il mutuo sostituzione è di fatto un mutuo ex novo, che ci permette quindi di modificare tutti gli aspetti del finanziamento: il tipo di tasso applicato, l’importo finanziato e la durata del prestito.

Ovviamente per tutti questi motivi, la sostituzione del mutuo – a differenza di quanto visto con la ricontrattazione e la surrogazione –  prevede dei costi e delle spese per il cliente. Vediamoli:

• un’eventuale penale per l’estinzione anticipata del mutuo
• spese bancarie per l’accensione del nuovo mutuo
• il costo dell’imposta sostitutiva
• le spese notarili per il nuovo atto

Nonostante i maggiori costi iniziali, nel lungo periodo la sostituzione del mutuo può risultare più vantaggiosa rispetto a rinegoziazione o portabilità.

Quanto si può risparmiare con la surroga?

Da alcune statistiche con la surroga si arriva a risparmiare anche 1.000/1.500 euro l’anno!

Dopo quanto tempo si ottiene la surroga?

La surroga deve concludersi necessariamente entro 30 giorni lavorativi dal momento in cui chiedete alla nuova banca di acquisire il conteggio del capitale residuo dalla vecchia banca.
Se passa più tempo, e la causa del ritardo è imputabile alla vecchia banca, potete chiedere a quest’ultima un risarcimento  pari all’1% del capitale residuo per ogni mese (o frazione) di ritardo, come da decisione 667/2011 dell’Arbitro Bancario Finanziario Collegio Nord.