Il mutuo ipotecario è un finanziamento che viene concesso chiedendo come garanzia l’ipoteca sull’immobile. L’ipoteca – definita come “un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati” – è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito, attraverso il diritto di prelazione, espropriando il bene e procedendo alla sua vendita in caso di inadempienza del debitore.

Registrazione dell’ipoteca

Le ipoteche vengono formalmente registrate con l’iscrizione presso un apposito “Registro degli Immobili“, consultabile presso il comune in cui è ubicato l’immobile. Si può usare un immobile per iscrivere più ipoteche: i creditori saranno identificati secondo l’ordine con cui le varie ipoteche vengono iscritte (si parla di ipoteca di primo grado, di secondo, di terzo e così via).

Durata dell’ipoteca

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent’anni dalla sua costituzione. Se il mutuo è di durata superiore, allora l’ipoteca va rinnovata allo scadere dei vent’anni. Col Decreto Bersani è stato stabilito che non è più richiesto l’intervento del notaio per la cancellazione di una ipoteca, con un notevole risparmio sui costi del mutuo.

Differenza tra prestito e  mutuo ipotecario

Un prestito e un mutuo ipotecario, benché simili in alcuni aspetti, sono due cose completamente differenti. Il mutuo ipotecario è un contratto reale finalizzato all’acquisto di un bene deciso ancor prima di richiedere il denaro. La sua durata solitamente è medio-lunga ed è destinato all’acquisto di un immobile. Lo scopo del mutuo è di tipo sociale e per questo gode di particolari favori di legge, come la detrazione di parte degli interessi dalle tasse. Poiché un mutuo ipotecario prevede solitamente un’erogazione da parte della banca di somme piuttosto alte, necessita di importanti garanzie reali quali, per l’appunto, l’ipoteca sulla casa.

Il prestito, invece, ha una durata più breve e solitamente non prevede l’erogazione di somme ingenti. Per questo motivo, spesso non vengono richieste nemmeno particolari garanzie. Può essere sfruttato per l’acquisto di un auto, per le vacanze, dei regali, e in generale per tutte quelle spese di carattere più “personale”. Non gode di particolari sgravi fiscali, proprio perché destinato alla soddisfazione di necessità non primarie o indispensabili. Infine, al contrario del mutuo, per il prestito non c’è bisogno di dichiararne lo finalità.

La figura del Terzo Datore d’Ipoteca

Le parti coinvolte quando si contrae un mutuo ipotecario non sono solo il finanziatore e il debitore. Esiste un terzo attore, il “datore di ipoteca”, ovvero colui che disponendo della proprietà dell’immobile, acconsente all’iscrizione della garanzia sul proprio bene. Quando tutti i proprietari (o gli acquirenti) richiedono il mutuo, i ruoli di mutuatari e datori di ipoteca si fondono insieme. Tuttavia, il padrone dell’immobile non è costretto a diventare anche contraente del debito. Così può succedere che uno dei proprietari, o tutti, non risultino mutuatari. In tal caso essi sottoscriveranno l’atto notarile solo ai fini della costituzione dell’ipoteca. Risultando “terzi” rispetto al rapporto di mutuo, diventeranno “terzi datori di ipoteca”. Essi non avranno alcuna relazione con le vicende del finanziamento, salvo il rischio di rimetterci l’immobile posto a garanzia se il debitore non rimborsasse il debito. Naturalmente alcuni scelgono di intestare il mutuo solo agli acquirenti che dispongono di reddito, con l’intento di beneficiare al massimo della detrazione fiscale. Tale vantaggio non pare tuttavia sufficiente a giustificare lo squilibrio dei doveri contrattuali. Nel caso subentrasse una modificazione nelle relazioni, per esempio a causa di divorzio o successione ereditaria, la scelta potrebbe rivelarsi incauta. In rari casi, nei mutui destinati all’acquisto si procede prima alla sottoscrizione dell’atto di mutuo e poi alla vendita ai mutuatari dell’immobile già ipotecato. A quel punto la parte datrice di ipoteca sarà rappresentata nell’atto di mutuo dai venditori, che cedendo l’immobile, non verranno coinvolti in eventuali successivi problemi.

Un risvolto sgradevole per il terzo datore potrebbe provenire dall’effetto sulla sua immagine nel caso di un’azione giudiziaria contro l’immobile che gli appartiene. Soprattutto se agisce come imprenditore, in una circostanza del genere le banche con cui collabora potrebbero insospettirsi ed assumere un atteggiamento restrittivo nei suoi confronti, almeno fino a quando non avrà chiarito la sua posizione.

Documentazione necessaria per richiedere un mutuo ipotecario

Quando ci rivolgiamo a un Istituto di credito per richiedere un finanziamento o un mutuo ipotecario, è previsto che l’Istituto di credito chieda al cliente una serie di informazioni che permettono di determinare la sua situazione economica. Tale documentazione consente all’Istituto finanziario di valutare l’ammissibilità del richiedente a usufruire del finanziamento. In base a quanto esaminato, l’Istituto di credito decide se mandare avanti la pratica di mutuo procedendo alla stipula dell’atto notarile. La documentazione che l’Istituto di credito richiede comporta un impegno non indifferente da parte del cliente, che deve raccogliere la maggior parte delle informazioni possibili.

Partiamo innanzitutto dalla documentazione anagrafica del cliente, composta da:

• copia della carta di identità o di un documento valido di riconoscimento
• copia del codice fiscale
• certificato di residenza: necessario per effettuare eventuali visure o protesti, al fine di individuare i soggetti insolventi o protestati
• certificato storico di residenza: necessario se la banca, a seguito di ricerche sui protesti, rilevi degli omonimi
• Stato di Famiglia: richiesto dalla banca per verificare se vi sono persone a carico e per avere un quadro del contesto famigliare
• certificato di Stato Libero: per verificare l’eventualità dello stato di celibe o nubile
• estratto dell’atto di matrimonio: per verificare se vi è la comunione dei beni o la separazione dei beni
• per separati e divorziati, copia della sentenza del tribunale: deve essere presentata la documentazione legale circa la sentenza tribunale di separazione o divorzio, per dimostrare la nullità del regime della comunione dei beni, valido prima della separazione o del divorzio. Inoltre, l’Istituto di credito nella fase delle indagini di istruttoria individuerà la presenza o meno di assegni di mantenimento, che limiterebbero la capacità di rimborso del futuro mutuatario.

La documentazione immobiliare, ossia tutto quello che concerne la storia dell’immobile da ipotecare, è composta da:

• atto di provenienza dell’immobile: l’atto notarile con cui i venditori sono venuti in possesso dell’immobile
• copia del preliminare di vendita, compromesso, o proposta d’acquisto registrata
• planimetria o scheda catastale dell’immobile, estratto di mappa
• copia del certificato di abitabilità ed agibilità
• in caso di presenza di condoni edilizi, si dovrà presentare copia della domanda e delle ricevute di pagamento, concessione edilizia
• nei casi di immobile su terreni in diritto di superficie, si dovrà presentare copia della convenzione tra la ditta costruttrice e il comune interessato
• se il mutuo è richiesto per effettuare ristrutturazioni o lavori di costruzione, è necessario produrre i permessi amministrativi comunali di rito, corredati dai preventivi di spesa
• se si sta per richiedere un mutuo per sostituzione si dovrà presentare copia dei pagamenti fatti ed il contratto del mutuo da sostituire.

La documentazione reddituale e lavorativa è composta da:

• dichiarazione dei redditi (CUD, UNICO, 730)
• per i lavoratori autonomi, di norma l’Istituto richiede una copia del bilancio dell’anno seguente per valutarne la salute finanziaria in tempi più prossimi. È richiesto il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio Industria e Artigianato.
• per i dipendenti, è richiesta copia dell’ultimo o ultimi due cedolini dello stipendio. Nel caso di recente assunzione, farsi rilasciare dal datore di lavoro una dichiarazione che attesti che si è assunti a contratto indeterminato.
• per dipendenti della pubblica amministrazione, presentare l’attestato di servizio.
• i liberi professionisti dovranno presentare il Certificato di Iscrizione all’Albo professionale di appartenenza.

Ai fini del completamento dei documenti per ottenere il mutuo, la banca richiede una perizia immobiliare e la redazione della relazione notarile preliminare sulla quale la Banca ripone fiducia, poiché il notaio rogante svolge degli accertamenti ipotecari che individuano eventuali pregiudizievoli gravanti sul cliente.

Quando e come rivolgersi al mediatore immobiliare

Mettersi alla ricerca dell’immobile ideale da acquistare non è impresa facile. Affidarsi a un’agenzia immobiliare è di norma la scelta consigliabile. Le agenzie immobiliari dispongono di un ampio portafoglio immobili, con fotografie e descrizioni dettagliate che consentono quindi una scelta più rapida e un risparmio di tempo considerevole. Inoltre, l’agente immobiliare professionale ha già in mano la documentazione dell’immobile e provvede, anche in accordo con studi notarili, alle verifiche ipotecarie e catastali. Assiste il cliente fino al rogito notarile risolvendo qualsiasi problema o dubbio sulla compravendita.

Se si sceglie l’agenzia immobiliare, ci sono alcuni accorgimenti a cui fare attenzione:

• numero di iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari
• iscrizione ad una associazione di categoria (Fimaa, Fiaip, ecc)
• pre-definizione della provvigione e le modalità di pagamento
• presenza di assicurazione contro i rischi professionali.

È inoltre consuetudine che un agente immobiliare professionale non chieda:

• anticipi sulla provvigione per far visitare l’immobile
• assegni di acconto o caparra a proprio nome. Questi, infatti, dovranno sempre essere intestati al venditore.

Inoltre, la mediazione è entrata a far parte del rogito notarile, poiché il notaio ha l’obbligo di indicare se le parti (venditrici e/o acquirenti) si sono avvalse o non si sono avvalse di alcuna società mediatrice e, nel caso l’abbiano fatto, ha l’obbligo di descrivere i mezzi di pagamento della predetta mediazione.