Vendere una casa soggetta a mutuo, come fare? Si tratta in realtà di una situazione abbastanza diffusa, quella in cui il titolare di contratto di prestito decide di vendere la casa che ha comprato proprio grazie al prestito di questo denaro da parte della Banca.

Quali sono le dinamiche che devono essere attuate per poter fare la nuova compravendita in modo regolare, anche se il mutuo non è stato del tutto estinto? Vendere una casa soggetta già ad un mutuo è possibile grazie all’attuazione di due diverse soluzioni che si determinano soprattutto in funzione della situazione economica del compratore. Ci si riferisce, nello specifico, all’accollo del mutuo da parte del compratore, oppure all’estinzione del mutuo stesso prima che la compravendita venga conclusa. Entriamo nello specifico di entrambi i casi.

Partiamo dall’accollo del mutuo. Con questo termine ci si riferisce ad una disposizione che può essere facilmente applicata ad un mutuo per favorire la sua cessione nei confronti di un altro soggetto. Nella sua accezione generica viene preso in considerazione dal Codice Civile nell’articolo 1273, dove è specificato che se un debitore, ovvero il titolare di un mutuo, giunge ad un accordo con un terzo  soggetto per il trasferimento del proprio debito, è possibile “mutuare” il creditore attraverso la stipula di un nuovo contratto di finanziamento.

Relativamente ad un mutuo collegato all’acquisto di un immobile il discorso è altrettanto semplice. Se siamo in possesso di una casa che vogliamo vendere, ma per cui in precedenza avevamo richiesto e stiamo ancora pagando un mutuo, grazie all’accollo del mutuo ci sarà possibile trovare un accordo con il compratore che subentrerà nel mutuo contratto con la banca diventando il nuovo debitore. E’ importante sapere, da questo punto di vista, che le condizioni di ammortamento, ovvero i tassi di interesse, le rate e così via, saranno replicate esattamente alle stesse condizioni che erano state previste dal contratto originario.

Un consiglio molto importante che ci sentiamo di dare a chi è intenzionato a vendere la propria casa con l’accollo del mutuo a carico del compratore è quello di sentire sempre la propria banca, solo quando avrete il benestare del vostro Direttore, infatti, potrete definire l’accordo col compratore in ogni sua parte.

Occorre, ad esempio, una “liberatoria” da parte della Banca che assolva il vecchio proprietario nel caso in cui il compratore non paghi e rate. Questo strumento, comunque, potrebbe non essere sempre conveniente per chi compra, dal momento che il compratore deve sempre accettare le condizioni del mutuo ottenute dal vecchio proprietario,  senza avere la possibilità di rinegoziare queste ultime. Il compratore potrebbe ottenere un mutuo ad un tasso d’interesse maggiormente favorevole, pertanto l’estinzione potrebbe costituirsi come l’opzione migliore in questi casi.

La possibilità più utilizzata pertanto, almeno da chi riesce a farlo, è l’estinzione anticipata. Chiunque ha un finanziamento aperto sa’ che può restituire la somma di denaro data in prestito, oltre che tramite il proprio piano di ammortamento, anche pagando tutto il debito residuo in un’unica soluzione, dopo che la banca ha effettuato i dovuti calcoli.

Comunque, con questa soluzione il venditore estingue totalmente il mutuo sfruttando il denaro messo sul piatto dall’acquirente per l’acquisto della casa. Non ci sono particolari costi di mora per mutui concessi dopo il 2 febbraio 2007, ma possono comunque sorgere difficoltà nei passaggi di denaro tra il compratore e il venditore.

L’estinzione del mutuo, infatti, viene decretata in forma scritta da parte della Banca, la quale, tuttavia, non concede l’estinzione se non ottiene totalmente il denaro da parte dell’acquirente. Ma quest’ultimo, tuttavia, non potrà offrire il denaro finché l’atto di vendita non verrà firmato dall’acquirente. Può così crearsi un ostacolo quasi insormontabile per chi deve vendere casa con un mutuo in essere.

Occorre pertanto molto buon senso e ricorrere, nel caso in cui si decida di vender casa soggetta a mutuo, ricorrere ad un notaio di fiducia, e che presenziasse al momento dell’atto notarile anche un incaricato della Banca stessa. Soltanto in questo modo si velocizza e semplifica il rilascio da parte della banca del certificato di estinzione del mutuo.

In tutto questo meccanismo non bisogna dimenticarsi dell’ipoteca che ogni immobile si vede applicato dalla Banca. Se si intende vender casa soggetta a mutuo, infatti, oltre a dover estinguere quest’ultimo, si dovrà anche risolvere l’ipoteca. Se l’accollo o l’estinzione con una nuova accensione di mutuo avvengono con la stessa banca il problema si risolve facilmente, visto che l’ipoteca verrà facilmente mantenuta.

Se invece il nuovo mutuo dovesse essere acceso con una banca diversa, quest’ultima dovrà applicare un’ulteriore ipoteca detta “di secondo grado”, che diventerà “di primo grado” soltanto nel momento in cui la banca cancellerà l’ipoteca attivata precedentemente. Quindi non è sempre così semplice come si può credere vendere una casa con un mutuo in corso. E’ sempre bene approfondire tutti i lati della cosa con la propria banca prima di procedere con la compravendita.