Accollo / Subentro del Mutuo: cos’è, come funziona, costi e vantaggi

Accollo del MutuoSi parla di accollo, o di subentro nel mutuo quando un soggetto voglia trasferire l’onere del pagamento del finanziamento di un immobile su di un altro soggetto.

Ai sensi dell’articolo 1273 del Codice Civile, per accollo del mutuo si intende l’atto del subentrare ad un altro mutuatario nell’impegno di rimborsare le rate del finanziamento per acquistare un bene immobile.

L’acquirente del bene immobile (e quindi accollante) si assume l’obbligo quindi di pagare le rate e di adempiere a tutti gli oneri derivanti dal contratto stipulato dal soggetto precedentemente proprietario (accollato).

Ma quando può risultare utile il subentro del mutuo? Questo istituto giuridico torna molto utile, per esempio, laddove si voglia vendere una casa per la quale si è stipulato un mutuo prima di terminare di pagare il mutuo stesso, ed in altre situazioni del genere. Il legislatore ha così previsto uno strumento per permettere di “trasferire” il contratto di mutuo da un soggetto ad un altro, con tutti gli oneri che ciò comporta.

Subentrare nel mutuo può comportare dei vantaggi per l’accollante: ad esempio, un risparmio, spesso significativo, sulle spese che dovrebbe sostenere per avviare un mutuo ex novo (ad esempio le perizie, le spese del notaio e via dicendo). Nel peculiare caso in cui l’accollato sia una società, l’accollante va incontro ad un interessante vantaggio: egli sarà tenuto alla restituzione solamente dell’80% del mutuo. Se invece l’accollato è un privato, il mutuo dovrà essere onorato interamente.

Infine, il subentro nel mutuo può essere richiesto più facilmente da soggetti ai quali la banca non concederebbe volentieri un mutuo ex novo.

L’accollo o subentro del mutuo comporta sempre dei costi notarili (che si aggirano attorno ai 500 euro) e di eventuali perizie.

 L’accollo liberatorio e non liberatorio

Esistono due tipologie di subentro nel contratto di mutuo: l’accollo liberatorio e l’accollo non liberatorio. Vediamo in cosa consiste la differenza.

  • Accollo liberatorio: Questo tipo di subentro prevede che, grazie all’assenso della banca presso la quale il mutuo è stato stipulato, l’accollante liberi l’accollato da ogni responsabilità circa il mancato pagamento delle rate. Questo tipo di subentro va effettuato prima del rogito, ed è previsto un iter che ricorda quello richiesto per concludere un contratto di mutuo (questo perché la banca vuole essere particolarmente sicura della solvibilità dell’accollante).
  • Accollo non liberatorio: Questo caso prevede che, se l’accollante si rivela inadempiente, l’accollato sia chiamato a rispondere dei mancati pagamenti. Si tratta di una forma di responsabilità in solido, l’accollato potrà poi effettuare azione di rivalsa sull’inadempiente.


L’accollo del mutuo cointestato

Si parla di accollo del mutuo cointestato se si è di fronte alla situazione per cui ad essere intestatarie del contratto di mutuo sono più persone: il classico esempio è quello dei coniugi cointestati di una casa che si separano. Ci sono differenti tipi di accollo di mutuo cointestato (lo stesso vale in caso di accollo di mutuo non cointestato, come abbiamo visto poco più sopra):

⁃         Accollo di mutuo cointestato liberatorio.

⁃         Accollo di mutuo cointestato non liberatorio.

Accollo mutuo costruttore della casa nuova

Si parla di subentro nel mutuo stipulato dal costruttore della casa nuova nei casi in cui, volendo acquistare un immobile appena costruito, si ottenga la proposta del costruttore di accollarsi una parte del mutuo edilizio che grava sul bene immobile, e quindi del mutuo stipulato dall’azienda edilizia per l’acquisto dei materiali per costruire la casa.

Il costruttore tende a proporre l’accollo del mutuo per evitare che l’acquirente richieda una forma esterna di finanziamento, e per ottenere liquidità eventualmente da reinvestire in un’altra costruzione.

Cominciamo con il dire che è bene informarsi nei dettagli prima di accettare le condizioni di questo tipo di accollo. L’accollo del mutuo edilizio stipulato dal costruttore è sostanzialmente un mezzo di pagamento che viene richiesto per comprare un’abitazione appena costruita, coprendo così una quota del mutuo acceso dall’azienda per la costruzione della casa.

Iniziamo dicendo che se si sceglie questa soluzione di pagamento, si ha diritto ad una concessione del capitale fino all’80% del valore dell’immobile: il restante 20% è dovuto direttamente dall’acquirente (in liquidità).

Alcune volte per poter ottenere il restante 20% del valore dell’immobile si è costretti ad accendere un altro finanziamento.

L’accollo del mutuo edilizio però presenta anche dei rischi. Innanzitutto si corre il rischio che il costruttore richieda all’acquirente di sottoscrivere il rogito e di corrispondere in contanti la somma di denaro necessaria per pagare l’immobile, e solo successivamente di accendere un mutuo per recuperare quanto versato.

Ma l’accollo del mutuo dal costruttore ha anche il vantaggio di non richiedere l’iscrizione di una nuova ipoteca, in quanto già gravante sull’edificio, cosa che accadrebbe invece se si accendesse un nuovo mutuo.

Accollo del mutuo tra privati 

Come abbiamo visto, l’accollo del mutuo si rivela una scelta vantaggiosa sia per l’accollante che per l’accollato, almeno questo avviene la maggior parte delle volte.

Spesso e volentieri accade di accollarsi il mutuo del costruttore, ma attenzione: potrebbe anche avvenire di subentrare nel mutuo fra privati.

In questo caso è necessario prestare particolarmente più attenzione, questo perché non trattando direttamente con la banca, l’accollante rischia di stipulare un subentro a condizioni addirittura meno vantaggiose di quelle che avrebbe se accendesse un nuovo finanziamento.

Se si vuole stipulare un accollo di mutuo fra privati, sarà quindi necessario per l’accollante prendere visione con molta attenzione delle condizioni contrattuali del mutuo fra la banca e l’accollato, e decidere solamente dopo aver preso visione di queste.

 Accollo mutuo per separazione

In caso di separazione, laddove i due coniugi siano contestatari della casa, la soluzione più agevole può essere proprio quello dell’accollo del mutuo per separazione.

Grazie all’accollo del mutuo, il coniuge che rimane in via esclusiva proprietario dell’immobile ha possibilità di mantenere inalterate le condizioni del mutuo così come stipulate. In questo modo, ovviamente, il coniuge diventa altresì proprietario dell’intera unità abitativa.

Per poter giungere ad una soluzione di questo tipo è necessario che la separazione sia di tipo consensuale, e che la banca che ha stipulato il contratto di mutuo nei confronti dei due coniugi accetti la soluzione. In questo caso sono dovute le spese notarili (per il trasferimento del 50% della proprietà ad uno dei due coniugi) e il pagamento delle imposte dovute ex lege.

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