Il mutuo bancario è una delle forme maggiormente diffuse di finanziamento cui in genere si ricorre, date le sue caratteristiche finanziarie, per l’acquisto o la ristrutturazione di una proprietà immobiliare.

Con il mutuo la banca, che sarà il mutuante – ovvero chi concede il mutuo – trasferisce una certa quantità di denaro al mutuatario, cioè al soggetto che lo richiede – o i soggetti, il mutuo infatti può essere cointestato.

Il mutuatario è tenuto alla restituzione dell’importo concesso, detto capitale erogato, e al pagamento di interessi da calcolare sulla base di un tasso di interesse stabilito. Il pagamento avviene in modo graduale nel tempo per la durata del mutuo, attraverso pagamenti periodici detti rate la cui cadenza è stabilita dal piano di ammortamento e può variare da mensile ad annuale.

Generalmente il mutuo è una forma di finanziamento meno costosa rispetto ad altre, poiché la banca chiede come garanzia l’ipoteca sull’immobile.

I requisiti per accendere un mutuo finanziamento

Il mutuo finanziamento può essere richiesto da tutte le persone fisiche dotate di capacità giuridica, le quali devono tuttavia rispondere a dei requisiti legali minimi ed essere in grado di garantire la cosiddetta capacità di rimborso.

Per ciò che riguarda i requisiti legali minimi richiesti dalle banche per accendere un mutuo, è necessario essere:

• cittadini italiani residenti in Italia
• cittadini di Stati membri della Comunità Europea
• cittadini extra Comunitari ma con regolare residenza in Italia
• maggiorenni
• in età “non pensionabile”: ogni istituto creditizio si riserva il diritto di stabilire un limite massimo di anzianità a seconda della tipologia di finanziamento richiesto

La capacità di rimborso, di fatto il requisito più importante per riuscire ad ottenere un mutuo, viene valutata attraverso il procedimento di istruttoria, il cui fine è quello di stabilire se il richiedente sarà in grado di restituire la somma prestata nell’arco di tempo concordato. Attraverso l’istruttoria, la banca esamina il profilo del futuro cliente a 360°, considerandone sia la personalità, ovvero la sua buona fede, la sua affidabilità e correttezza, che i requisiti economici e l’immobile, il quale deve a sua volta costituire un’adeguata garanzia. In breve, chi richiede un mutuo deve provare di essere nelle condizioni economiche per poter rimborsare la somma del finanziamento, considerando che la rata mensile, calcolata al tasso d’interesse a regime rilevato alla data di valutazione, non dovrà superare un terzo del reddito mensile percepito.

I soggetti atipici hanno la facoltà di interrompere il rimborso delle rate, nel caso in cui il debitore si ritrovasse senza lavoro, ma un’apposita clausola dev’essere ben precisata in fase contrattuale. Più complesso è l’ottenimento di mutui da parte dei pensionati, perché condizionato dall’aspettativa di vita: il mutuatario pensionato potrebbe decedere in corso di contratto creando così problematiche svantaggiose per la banca mutuante. Per i lavoratori autonomi o i liberi professionisti non è necessario presentare un reddito fisso, anche se preferibile. Queste categorie possono ottenere un mutuo finanziamento purché presentino sufficienti garanzie, oltre alle consuete, come l’iscrizione all’Albo o al registro delle imprese presso la Camera di Commercio. Le imprese o società individuali sono sottoposte a controlli più severi rispetto alle procedure standard: il modello unico dei redditi e i bilanci relativi agli ultimi due anni sono elementi fondamentali di valutazione.

Costo del finanziamento (ISC, ex TAEG)

Al pagamento degli interessi per il capitale finanziato si aggiungono nel mutuo una serie di costi accessori: il costo effettivo del finanziamento è sintetizzato nell’ISC (acronimo di Indicatore Sintetico di Costo e noto in precedenza come TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale) cioè un indice che offre una sintetica misura del costo complessivo del finanziamento e che comprende:

• spese di apertura della pratica di credito (istruttoria della pratica, la perizia sul bene, i costi notarili)
• gli interessi
• le spese per le assicurazioni
• il costo di una eventuale attività di mediazione svolta da un terzo
• le altre spese contemplate dal contratto

Tasso d’Ingresso e Tasso di Regime

Gli interessi da pagare per un mutuo, rappresentano di fatto il suo costo d’acquisto per il mutuatario che quindi sarà interessato ad acquistare il prodotto più vantaggioso e conveniente per le sue tasche. Banche ed istituti di credito cercano, allora, di attirare clienti con tassi iniziali più agevoli e competitivi tra loro, che tuttavia hanno breve durata. Il tasso d’ingresso è, dunque, un tasso agevolato per invogliare e attirare un cliente verso un istituto o un altro. La sua durata è in genere di soli sei mesi, trascorsi i quali il tasso d’interesse aumenterà e si convertirà nel cosiddetto tasso di regime, in base al quale si stabiliscono tutte le successive rate fino all’estinzione del mutuo.

Il Tasso di Interesse

I mutui possono essere con il tasso di interesse fisso o variabile:

• il tasso fisso rimane costante durante tutta la durata del mutuo
• il tasso di interesse variabile può mutare nel tempo rispetto a quello di partenza, in aumento ma anche in diminuzione, in funzione dell’andamento di un determinato parametro scelto dalla banca (tasso EURIBOR).

I Piani di Ammortamento

I piani d’ammortamento di un mutuo – detti anche di rimborso o di rientro – possono essere di diverso tipo:

• il più diffuso è il “francese”: la quota interesse e la quota capitale si bilanciano nel tempo in modo da mantenere, a parità di tasso di interesse, la rata costante
• a rate crescenti: la rata cresce progressivamente nel tempo
• a durata variabile: rate costanti con un tasso variabile e una scadenza variabile in base all’andamento del tasso, in maniera da permettere il prolungamento del mutuo in caso la percentuale dovesse alzarsi di troppo.
• a rimborso libero (o a gestione autonoma): la rata, solitamente mensile, è composta dalla sola quota interessi, risultando così più bassa rispetto a una rata di un piano di ammortamento che prevede una parte di quota capitale. Lascia libertà al mutuatario di restituire il capitale a sua discrezione, seppur limitata, all’interno di determinate “finestre” di tempo.
• “italiano”: rate decrescenti nel tempo. In questo caso la rata è calcolata su una quota di capitale costante, poiché definito contrattualmente dalla divisione del capitale richiesto per il numero delle rate previsto, e da una quota di interessi decrescente determinata di volta in volta sul debito residuo.

Le assicurazioni sul mutuo

La rata del mutuo dipende dal piano di ammortamento prescelto: esistono rate fisse con tassi variabili, rate costanti, crescenti o decrescenti.

Gli istituti mutuanti richiedono la stipulazione di polizze assicurative, tra cui:

• polizza vita: a tutela di un’eventuale morte prematura del debitore
• polizza incendio e scoppio: con cui l’immobile viene garantito contro il rischio di un incendio o di uno scoppio. Casi non tanto frequenti, ma l’istituto richiede sempre tale assicurazione e maggiore è il valore dell’immobile, più alto è il costo della polizza. È obbligatoria nella maggioranza dei casi di mutuo ipotecario
• polizza multi rischi: pacchetto assicurativo contro il rischio di infortunio e malattia. Solitamente non è richiesto obbligatoriamente
• polizza a responsabilità civile: tutela da possibili danni causati a terze persone per colpa della proprietà immobiliare.

Alcune polizze sono facoltative per il mutuatario mentre altre sono obbligatorie e incluse da contratto. In quest’ultimo caso, l’istituto propone una compagnia assicurativa convenzionata, ma il cliente può valutarne altre e se dovesse trovarne una più conveniente può proporla.

I costi assicurativi per un mutuo variano in base a più fattori, ma principalmente al valore monetario dell’immobile posseduto, alla somma richiesta in prestito e alla durata del mutuo. Le assicurazioni per i mutui proteggono da eventuali rischi il mutuatario e i suoi familiari e forniscono tranquillità di rimborso del capitale all’istituto mutuante.

Mutuo Variabile con tetto: cos’è e come funziona

Il mutuo variabile con tetto massimo, anche conosciuto come CAP, è un finanziamento a tasso variabile con un termine massimo prestabilito, che il tasso d’interesse non potrà mai superare, anche se i tassi di mercato dovessero continuare ad aumentare. Il mutuo variabile con tetto si compone di un limite, denominato appunto tetto, che arresta l’aumento del tasso d’interesse, ossia la rata, che normalmente varierebbe in base al costo del denaro. In caso di mutuo variabile con tetto, invece, il tasso – e quindi la rata – non supera il livello prestabilito da contratto con la banca ed è calcolato sulla base della media tra Euribor 3 mesi ed Euribor 6 mesi cui viene applicata una maggiorazione, lo spread.
Il mutuo variabile con tetto ovviamente ha dei costi superiori rispetto ad altre tipologie di mutuo, dovute al fatto che la banca ha un onere ulteriore, che con altri mutui non dovrebbe sostenere, proprio perché deve assicurare la copertura del tetto (quando il tasso variabile supera il tetto, infatti, il mutuo rappresenta di fatto un costo per la banca).

La durata del mutuo è tra i 2 anni ed i 30 anni e può essere estinto anticipatamente rispetto alla naturale scadenza, in misura totale o parziale.

In definitiva, bisogna tener conto di due elementi:

• il livello del tetto: quando supera il 6% potrebbe non entrare mai in funzione, perché troppo alto
• il maggior costo di un CAP è dovuto a uno spread maggiore.

Prima di scegliere un mutuo con CAP sarebbe, dunque, opportuno simulare l’andamento della rata in uno scenario di tassi crescenti, per poterne stimare la sostenibilità. È importante sapere che quando il tetto viene superato, la banca si tutela applicando una polizza assicurativa chiamata derivato, che si attiva in caso di superamento del tasso massimo prefissato. Il costo del derivato è in gran parte a carico del cliente, motivo per il quale questo tipo di mutuo ha costi superiori rispetto ad un puro mutuo a tasso variabile. Come per i mutui a tasso variabile puri, anche in quelli CAP è possibile trovare già inclusa nel contratto una ulteriore clausola a tutela della banca. Si tratta del cosiddetto floor, un tasso d’interesse minimo da rispettare a prescindere dai valori di EURIBOR e spread.

I tempi di attivazione sono variabili nelle 48 ore dalla ricezione completa della documentazione, che consiste nel portare all’istituto di credito:

• ultima dichiarazione dei redditi (Cud per i dipendenti o pensionati, Modello Unico per i liberi professionisti, lavoratoti autonomi, commercianti)
• ultime tre buste paga o cedolini relativi alla pensione
• compromesso o proposta di acquisto concernente l’immobile da acquistare
• atto di provenienza dell’immobile
• planimetria dell’immobile.

Le polizze assicurative incendio, scoppio, danneggiamento ambientale, sono obbligatorie a favore dell’ente erogante. Non sono previste forme di assicurazione obbligatorie alternative od accessorie, tranne se il contraente non voglia stipulare una polizza che garantisca il pagamento della rata in casi particolari.
L’iscrizione ipotecaria è pari al 1,50% del capitale erogato.

Questa tipologia di mutuo è ideale per chi è ancora molto giovane, o le coppie sotto i 35 anni di età, con prospettive future migliorabili dal punto di vista professionale o di crescita. Ma anche per i genitori che desiderano investire a favore dei propri figli, assumendosi per il primo periodo l’onere del pagamento della rata, con l’aspettativa della futura autonomia del figlio che gli consentirà poi di farsi carico dell’impegno economico rappresentato dalle rate di un mutuo.

La penale per l’estinzione anticipata del mutuo

Cosa succede quando si vuole anticipare l’estinzione del mutuo?
Estinguendo il debito prima della scadenza prevista dalla sottoscrizione del contratto, la banca perde tutti gli interessi che avrebbe guadagnato altrimenti con le successive rate. Per questo motivo è prevista una clausola penale, ovvero una clausola che prevede il pagamento di una certa quota extra per sciogliere il contratto anticipatamente.

Grazie alla legge Bersani, l’estinzione anticipata di un mutuo sulla prima casa non prevede più la clausola rescissoria e l’operazione non comporta più il precedente esborso previsto in questi casi, che andava dall’1 al 4% sul capitale restituito anticipatamente.

Tuttavia, se il mutuo non è sulla casa di prima abitazione, la clausola penale rimane e dovrà essere pagata in caso di rescissione anticipata del contratto.

Ecco il peso delle clausole penali per i diversi tipi di mutuo:

MUTUI A TASSO VARIABILE

La penale massima cambia in funzione del momento in cui si procede all’estinzione:

• prima del terzultimo anno: 0,50%
• durante il terzultimo anno: 0,20%
• negli ultimi due anni: nessuna.

MUTUI A TASSO FISSO

Se stipulati fino al 31 dicembre 2000 valgono i criteri specificati sopra per i mutui a tasso variabile. Con i contratti stipulati dal 1° gennaio 2001, le penali massime sono invece le seguenti:

• durante la prima metà del mutuo: 1,90%
• dalla metà del rimborso al quartultimo anno: 1,50%
• durante il terzultimo anno: 0,20%
• negli ultimi due anni: nessuna.

Se il contratto di mutuo originario prevede già una penale uguale o inferiore ai limiti sopra indicati si potrà sfruttare la “clausola di salvaguardia”, la quale stabilisce una riduzione dello 0,25% nel caso di penali contrattuali uguali o superiori all’1,25%. Lo sconto si riduce allo 0,15% con penali inferiori all’1,25%.

MUTUI A TASSO MISTO

Nel caso di contratti a tassi misti, le distinte quote di debito sconteranno il trattamento rispettivamente destinato alle due formule. Pertanto, se al momento dell’estinzione è in corso l’ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, mentre se si sta rimborsando a tasso fisso bisognerà fare riferimento ai criteri stabiliti per tale modalità.