Un mutuo consiste in un contratto di prestito effettuato dalle banche a famiglie ed imprese. E’ il trasferimento di denaro da un soggetto, detto mutuante, ad un altro soggetto, definito mutuatario. La definizione giuridica di mutuo è stabilita nell’art.1813 del Codice Civile Italiano che recita:

“Il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose  fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità”.

Il rimborso di questo prestito avviene a rate, costituite da una quota di interessi maturati (la cosiddetta quota interessi) e da un’altra quota di capitale ricevuto come prestito (quota capitale).

Vediamo insieme gli elementi essenziali del finanziamento:

•  Finalità: Le banche non concedono mai un mutuo senza sapere in che modo verrà utilizzato il denaro richiesto. Nel caso di un mutuo immobiliare, la finalità è l’acquisto dell’immobile.
• Importo:  E’ la somma che viene erogata dalla banca, solitamente, nel caso dell’acquisto di un immobile, non supera l’80% del valore di acquisto.
• Tasso di Interesse: Si tratta del principale fattore che determina il costo dell’operazione di finanziamento, può essere fisso o variabile e rappresenta il compenso totale pagato alla banca per avere il prestito.
• Piano di Ammortamento: E’ il piano di restituzione della somma prestata, mediante il periodico pagamento di rate. Praticamente è un prospetto nel quale vengono riportati importo delle rate (suddiviso in quota capitale e quota interessi), il capitale residuo da pagare e il debito estinto.
• Durata:  Quest’ultima caratteristica può variare in funzione del tipo di mutuo, ma comunque, secondo  quanto previsto dalla legge, i mutui sono prestiti di media o lunga durata che vanno dai 5 anni  fino ai 40 anni.

Quando conviene accendere un mutuo?
Vista la recente crisi finanziaria è preferibile acquistare casa accendendo un mutuo oppure pagando in contanti? Ci sono in realtà diversi fattori da considerare.  Certamente in un momento storico come quello che stiamo vivendo, con i tassi di interesse ai minimi  storici, riuscire ad ottenere l’accesso ad un mutuo è senz’altro una fortuna.

Ma come vengono concessi i mutui e come poterlo richiedere in banca?
Per ottenere un mutuo si deve dimostrare, alla banca presso la quale si avanza la richiesta, di poter  restituire la somma ottenuta in prestito.  Pertanto, oltre ai normali requisiti quali cittadinanza ed età, la banca valuterà, mediante la cosiddetta  istruttoria, il richiedente e la sua relativa capacità di credito, nonché il bene immobile su cui verrà iscritta un’eventuale ipoteca.

Per la regola generale, solitamente applicata, la rata mensile non dovrebbe essere superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile. Ma, chiaramente, questo criterio può variare in funzione della banca presa ad esame e del reddito del richiedente che deve prendere il mutuo.  Se non si rispettano tutti i requisiti una domanda di mutuo può risultare debole e facilmente essererifiutata dalle banche.

In questi casi in cui serve la figura del garante. Egli garantirà alla banca la sua disponibilità a procedere con i pagamenti del debitore principale, qualora quest’ultimo si venga a trovare in difficoltà economica.  Ovviamente non tutti i garanti sono uguali. Mentre un solido garante può capovolgere l’esito negativo di una richiesta di accesso al mutuo, se non rispetta i requisiti di cui sotto, la sua figura del garante può risultare anche del tutto ininfluente ai fini della richiesta del prestito.

Cosa fondamentale è che il garante abbia un reddito disponibile sufficiente a garantire quello che promette. Per poterlo stabilire, l’ente valuterà le sue entrate al netto delle spese per il sostenimento  della famiglia e del rimborso di eventuali debiti. Insomma, in caso di difficoltà del debitore principale, deve essere in grado di pagare autonomamente la rata del mutuo.
Altra importante considerazione  concernente il reddito è la sua stabilità. Sono sempre molto graditi alle banche i liberi professionisti e i dipendenti, un po’ meno i lavoratori autonomi e le pensioni modeste.

Un secondo elemento molto qualificante del garante è il suo patrimonio, in particolar modo quello immobiliare. Le proprietà, infatti, sono viste molto di buon occhio, specie quando si tratta di beni complementari alla prima casa.  Si va’ a considerare anche la quantità di garanzie prestate, in quanto, se si è già garanti per altri  debitori, difficilmente la banca scenderà a compromessi. Infatti le banche considerano sempre l’ipotesi  peggiore, ovvero che tutti i mutui per i quali la persona è stata presa come figura di garante vadano male.

Un altro fattore determinante è l’età. Per ragioni puramente statistiche, infatti, è considerata poco  utile la fideiussione prestata da quei soggetti che andranno a superare i 75 anni alla fine dell’ammortamento. Oltre questa età diventa del tutto ininfluente l’effetto della garanzia.  Oggigiorno si sente parlare di soggetti che, nonostante la presenza del garante e di valide garanzie economiche, come quelle di cui abbiamo parlato sinora, vedono rifiutata la propria richiesta di accesso al finanziamento.

Ma perché le banche non concedono più i mutui come una volta?
La mancanza di liquidità è senz’altro la ragione madre. Mancanza causata principalmente dall’incapacità di chi ha già un prestito di  restituirlo, non potendo più sostenere il pagamento mensile delle rate.  Proprio per questo, quando si richiede un mutuo, è sempre bene calcolare anticipatamente l’importo preciso della rata che dovrà essere corrisposta alla banca ogni mese, per verificare se si è in grado di sostenere questa ingente spesa.

In Italia, come nel resto d’Europa, il piano di ammortamento che viene maggiormente utilizzato è il cosiddetto “piano di ammortamento alla francese”, anche conosciuto come “rata costante”.  Questo sistema prevede che l’importo della rata resti lo stesso per tutta la durata del finanziamento, con  rate inizialmente costituite da una quota interessi molto alta e da una quota capitale di gran lunga  inferiore, situazione che si capovolge con le ultime rate, quando la quota capitale è quella maggioritaria.

Per quanto concerne il calcolo della rata del mutuo, i mutui a tasso fisso dipendono da taluni parametri quali il tasso annuo di riferimento (il cosiddetto TAN), lo spread applicato dalla banca, la periodicità delle rate e la durata del rimborso. Mentre nel caso in cui il mutuo sia a tasso variabile l’operazione è un pochino più complessa, in quanto registra delle oscillazioni nel tempo.

Vediamo quindi nello specifico come funzionano i mutui a tasso variabile.
Si tratta di un finanziamento in cui il tasso d’interesse è legato all’oscillazione di un indice di riferimento, che normalmente è l’EURIBOR o il tasso BCE. L’Euribor è il tasso medio a cui avvengono determinate  transazioni finanziare in Euro tra i vari istituti bancari europei. Il tasso BCE è invece il “tasso refi”, ovvero quello che le banche sono tenute a pagare quando prendono dei prestiti direttamente dalla banca  centrale europea.

Ma qual è il migliore indice di riferimento per il nostro mutuo? Non è sempre facile dirlo, in quanto non possiamo prevedere il futuro. Però, basandosi su medie storiche, in media l’Euribor 1 potrebbe essere una scelta azzeccata, a parità di spread.  Ma cos è questo spread, che tanto viene nominato quando si parla di mutui e di finanza in generale? In  ambito bancario si parla di spread (pronunciato sprèd) come ricarico che ogni banca decide di applicare alla vendita del proprio prodotto (il denaro in prestito).

Come si calcola lo spread per i mutui?
Si tratta di un principio puramente commerciale: la banca, che è il commerciante, compra il prodotto (il denaro) a un determinato prezzo (basato sul tasso di scambio interbancario) e lo rivende alla propria clientela con un determinato guadagno, lo spread. Quindi ciascun istituto di credito stabilisce a priori, quando concede un finanziamento, quanto vuole “guadagnarci”.

Quindi un mutuo a tasso variabile, ad esempio, viene rimborsato ad un tasso stabilito dal criterio Euribor + Spread, dove, nello specifico, l’Euribor costituisce la componente variabile del tasso, mentre lo spread quella fissa, che resta per tutta la durata del finanziamento.

Ma lo spread di cui tutti sentono parlare in televisione non è quello legato strettamente ai mutui, bensì al differenziale di rendimento tra i BTP decennali italiani e i titolo tedeschi. Secondo un recente studio condotto dalla Banca d’Italia anche questo spread influenza i mutui concessi alle famiglie in modo negativo, infatti aumentando il costo del denaro raccolto dalle banche, aumentano anche gli interessi sui nuovi finanziamenti di famiglie ed imprese.

Prima di firmare un contratto di mutuo pertanto è fondamentale verificare in modo approfondito tutte le condizioni contrattuali riferite alle caratteristiche abbiamo sinora elencato. Uno dei controlli più facili da effettuare è il controllo del tasso di interesse del mutuo: rientra nei termini stabiliti dalla legge?

Fare la verifica non richiede particolari conoscenze. E’ relativamente semplice e non serve spendere i soldi nelle varie società “avvoltoio” che si presentano in circostanze simili. Si tratta, infatti, di leggere con estrema attenzione il contratto di mutuo e il capitolo delle condizioni generali. Bisogna verificare, fondamentalmente, che il tasso di interesse rientri in determinati parametri. Si trovano sulla rete diversi  fogli di calcolo excel e siti che vi aiuteranno a questo scopo, inserendo pochi dati.

Ecco alcune risorse utili:

• programmino Excel di http://www.raimondovaleri.it/  (clicca qui per scaricare l’excel)  e (qui per la guida)
• http://www.altroconsumo.it/soldi/mutui/calcola-risparmia/mutui-e-prestiti-verifica-se-il-tasso-e-usuraio
• http://www.avvocatoandreani.it/servizi/calcolo_tasso_usura.php

Una volta dimostrata l’esistenza di tutti i requisiti, stabilito il tipo di mutuo, se a tasso fisso o variabile, con il proprio piano di ammortamento, verificato che non sussistano condizioni di usura e dopo aver firmato da un notaio il contratto di mutuo, avviene la cosiddetta erogazione del mutuo.

Ma quando e come viene esattamente erogato un mutuo?
Bisogna partire dal presupposto fondamentale  per cui la somma di denaro si ottiene mediante la stipula notarile del contratto di mutuo e subito dopo la successiva iscrizione dell’ipoteca sul bene offerto come garanzia. Sostanzialmente l’erogazione del mutuo può avere modalità differenti di erogazione a seconda dell’istituto di credito che si prende ad esame, ma, in generale, avviene al completamento dell’iter di contratto spiegato sopra, una volta che siano ritenute valide a tutti gli effetti tutte le garanzie prestate.

L’erogazione può avvenire già in sede di atto notarile, mediante la consegna di assegno circolare oppure può essere differita, ad esempio se la banca decide di attendere sino alla notifica dell’avvenuta  iscrizione dell’ipoteca da parte del notaio, mediante un semplice bonifico bancario.

C’è un’altra cosa da sapere sui mutui, per chi di voi non lo sapesse sul mutuo viene pagata un’imposta.  Ebbene sì, nonostante non sia un concetto facile da digerire. Viene definita imposta sostitutiva sui  mutui, e, nel caso in cui un’abitazione venga identificata come prima casa, viene esentata da questo  pesante balzello.

Rivolgendosi ad un consulente è possibile stabilire se ricorrono le condizioni per  l’applicazione dell’imposta di registro agevolata sulla prima casa, come il fatto che la casa non deve essere di lusso, l’interessato non deve risultare proprietario esclusivo e altri requisiti.  Oggigiorno si aggiunge alla classiche modalità di ottenimento del mutuo una nuova strada percorribile.

Infatti, per poter risparmiare sui costi accessori del mutuo, quindi per ridurre in maniera importante le spese di istruttoria e accedere a mutui con spread bancari ridotti, si può presentare domanda per accendere un mutuo online, utilizzando il web. Le richieste di mutuo online sono sempre più in crescita, ma, nonostante il fatto che sia un canale sicuro e privo di rischi, molte persone non si fidano perché non conoscono bene la procedura necessaria per presentare domanda.

Dopo aver confrontato le varie offerte di mutuo online, si deve inviare la documentazione necessaria  per l’istruttoria, quali dati anagrafici e di residenza, posizione lavorativa e informazioni sull’immobile  che si intende acquistare e quelle sull’immobile da ipotecare, che, nel caso in cui si stia domandando un mutuo per l’acquisto casa, può essere anche lo stesso da acquistare.

Le banche, poi, procederanno a valutare la posizione creditizia del richiedente e ad effettuare una perizia tecnica fisica sull’immobile da acquistare. Nel caso in cui l’esito sia positivo per entrambi i controlli viene concesso il parere positivo e viene erogato il prestito.  Richiedere un muto online è quindi una pratica decisamente semplice e sicura.