La casa è una delle mete, uno degli obiettivi che ci si pone nella vita: acquistare una casa, avere quella proprietà che ci consente di dire “questa è casa mia”, essere liberi da affitti e, soprattutto, da padroni di casa.

Ma per acquistare casa quasi tutti si affidano al mutuo, acquistare senza l’appoggio di un mutuo è un privilegio per pochi, quindi anche nella misura del 100% la maggior parte degli acquirenti chiede un mutuo.

“In fondo è come pagare un affitto” è la frase che più spesso si sente dire in questi casi…ma purtroppo spesso quella che sembrava essere una spesa sostenibile diventa impossibile da onorare, e così si inizia per saltare una rate, e poi due rate, tre fino a non riuscire più a rientrare.

Quali sono le conseguenze se non si pagano le rate del mutuo?

Intanto suggeriamo cosa NON fare: stare fermi ad aspettare che la banca faccia la prima mossa. Occorre, non appena ci si rende conto che la situazione ci sta sfuggendo di mano, fare presente la cosa all’istituto che ci ha concesso il mutuo e trovare insieme una soluzione.

Occorre poi capire perché non si pagano le rate del mutuo: si è perso il lavoro? Sono troppo onerose perché si era optato per un mutuo a tasso variabile? Sono subentrate altre spese non previste e inevitabili (spese ad esempio legate a situazioni di salute)?

Per ogni tipo di problematica potrebbe esserci suggerita una soluzione che non avevamo paventato.

Secondo la normativa attuale ossia secondo quanto stabilito dal decreto mutui (72/2016), pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 20 maggio, se le difficoltà economiche sono dovute alla perdita del lavoro o anche ad un altra causa a noi non imputabile, si può richiedere la sospensione del mutuo o una rinegoziazione del piano di ammortamento o una surroga.

In ogni caso occorre fare presente la situazione è il primo passo da compiere per cercare di evitare le conseguenze, non certo piacevoli, del mancato pagamento delle rate del mutuo.

Chi non riesce a rispettare le scadenze dei bollettini può richiedere la sospensione del pagamento delle rate fino a un massimo di 18 mesi attraverso il Fondo di solidarietà o lo stop per un anno grazie al piano stipulato dall’Associazione bancaria (Abi) e dalle associazioni dei consumatori. Si tratta di moratorie che, sono poco convenienti ai mutuatari e che hanno requisiti molto stringenti per accedervi ma che dovrebbero diventare obbligatorie.

Per capire bene cosa potrebbe accadere quando si omette il pagamento della rata del mutuo è opportuno fare riferimento al decreto sui mutui che rende difficoltosa l’espropriazione della casa da parte della banca che, da parte sua, deve aspettare ben 18 rate non pagate prima di procedere a togliervi la casa.

Questo da aprile 2016 ossia da quando è entrato in vigore il decreto ministeriale che obbliga, appunto, la banca ad attendere 18 rate non pagate prima di procede con l’esproprio della casa.

Questo per “garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili (mutui immobiliari garantiti da ipoteche o finalizzati all’acquisto del diritto di proprietà su un immobile).”

Le nuove disposizioni prevedono che si debbano avere particolari accortezze verso chi ha problemi nel versamento della rata proprio con l’intenzione di venire incontro a tutti coloro che sono impossibilitati al pagamento e per incentivare l’accensione di nuovi mutui.

Se non si pagano 18 rate del mutuo la banca attuerà l’esproprio della casa, quindi l’immobile sarà confiscato e poi venduto all’asta. Si parla della clausola anti insolvenza che, attenzione, per essere applicata deve essere espressamente inserita nel contratto, mentre la concessione del finanziamento da parte della banca non può essere subordinata alla sottoscrizione di tale vincolo. Quindi , se il mutuatario accetta in caso di insolvenza di 18 rate la banca può vendere immediatamente l’immobile. La casa viene quindi valutata da un perito indipendente nominato dalle parti e venduta a valori di mercato.

Se la banca, con la vendita all’asta dell’immobile, ottiene ricavi maggiori del debito del cliente, deve versare l’eccedenza al creditore, mentre in caso i ricavi ottenuti dalla vendita sono inferiori ai debiti il mutuo (e quindi il debito) risulta estinto.

Altroconsumo commenta che “Se da un lato il fatto che non serva più una procedura esecutiva del Tribunale ha fatto gridare allo scandalo dall’altro il vantaggio per il consumatore potrebbe non essere da poco: se la casa viene valutata ai prezzi di mercato potrebbe anche accadere che dalla sua vendita o trasferimento alla banca il consumatore in difficoltà possa anche ottenere qualcosa”.

La direttiva prevede inoltre che il consumatore deve avere tutte le informazioni contenute su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES), prima della conclusione del contratto di credito e deve essere ben chiarita anche la modalità di calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG)

La banca deve quindi informare il cliente di tutti i rischi connessi al mancato pagamento attraverso il Pies che deve riportare tutte le condizioni contrattuali proposte, il piano di ammortamento (obbligatorio solo per i prodotti a tasso fisso e non per quelli a tasso variabile o misto visto che la rata oscilla continuamente), il calcolo del tasso annuo effettivo globale (Taeg), ossia il costo effettivo dell’operazione di finanziamento comprensivo di costi iniziali come i costi di perizia o le spese di apertura pratica e anche dei costi gravanti su ogni singola rata, come ad esempio le commissioni bancarie, incluso lo spread (il guadagno della banca) e il tasso di interesse (Euribor per quello variabile ed Eurirs per il fisso).

Ovviamente leggere attentamente il Pies è ciò che deve fare il consumatore prima di accendere un mutuo.