Prima Casa e Abitazione Principale: qual è la differenza?

Prima di illustrare le agevolazioni prima casa, è bene fare chiarezza sulla definizione e le differenze tra ‘prima casa’ e ‘abitazione principale’, poiché molto spesso ancora oggi le due cose vengono confuse. Del resto, fare confusione è lecito in quanto non di rado una famiglia abita nell’unico appartamento di proprietà ed ecco che prima casa e abitazione principale coincidono nello stesso immobile. Tuttavia, la legge italiana prevede trattamenti diversi per l’una e per l’altra e dal punto di vista normativo e fiscale i due concetti sono ben distinti.

Si parla di ‘prima casa’ in caso di acquisto di una abitazione e con questa espressione si fa riferimento alla relativa tassazione – e agevolazioni – prevista per l’immobile acquistato se questo e il suo acquirente rispondono a determinati requisiti. Ovvero:

• l’immobile deve essere residenziale e non di lusso
• l’acquirente deve essere una persona fisica
• al momento dell’acquisto non si deve possedere altro immobile abitativo nello stesso comune
• al momento dell’acquisto non si devono possedere altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con l’agevolazione prima casa
• bisogna avere la residenza oppure lavorare nel comune ove si acquista oppure portare la residenza nell’immobile che si acquista entro 18 mesi dal rogito, pena la decadenza delle agevolazioni.

Com’è facile intuire, quindi, la ‘prima casa’ può benissimo non essere affatto il primo immobile che acquistiamo né tanto meno è strettamente necessario avervi la residenza. Sarà sufficiente, infatti, che la stessa sia nel comune dove si acquista. Non è detto, pertanto, che la prima casa sia sempre anche quella in cui si risiede, detta invece ‘abitazione principale’, e anzi le agevolazioni fiscali prima casa sono previste anche nel caso in cui l’immobile venga dato in affitto dopo il rogito.

Al contrario, si definisce ‘abitazione principale’ proprio quella in cui non solo si ha la residenza anagrafica, ma si dimora abitualmente. Anche l’abitazione principale gode di specifiche agevolazioni, quali:

• la rendita catastale non è imponibile IRPEF
• detrazione degli interessi passivi del mutuo stipulato per l’acquisto
• esente IMU (anche l’ICI, prima che confluisse nell’IMU, era conteggiato con importi agevolati)
• tasse/tariffe ridotte (a discrezione dei comuni)
• costi inferiori per i contratti relativi alle utenze (Enel, Gas, acqua, ecc.).

Ricapitolando: le agevolazioni previste per l’abitazione principale (imposte comunali, utenze, interessi mutuo casa) non si applicano sull’immobile acquistato a meno che questo non sia l’abitazione in cui si risiede. Si applicano, invece, sull’immobile in cui si ha residenza e dimora abituale, anche quando questo non è stato acquistato godendo dell’agevolazione prima casa.

Detrazioni Fiscali per acquisto della Prima Casa con mutuo

Le agevolazioni fiscali per i mutui prima casa permettono di detrarre molti dei cosiddetti ‘costi accessori’ e di ridurre le imposte previste.

Gli interessi passivi di un mutuo destinato all’acquisto della prima casa sono detraibili dall’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche.

La detrazione avviene nella misura del 19% su un limite massimo di 4.000 euro da dividere tra gli intestatari del mutuo.

Il mutuante perde il diritto alle agevolazioni per la prima casa se:

• affitta l’immobile prima di due anni
• lo vende prima di 5 anni dalla data dell’acquisto.

Sono esclusi i casi in cui la vendita dell’immobile acquistato come prima casa sia seguita dall’acquisto con mutuo di un nuovo immobile entro un anno dall’atto di vendita.

La decadenza delle agevolazioni prima casa comporta un’accertamento tributario con il quale l’Agenzia delle Entrate ricalcola quanto dovuto per:

• l’Imposta (registro, ipotecaria e catastale)
• la sanzione pecuniaria in misura del 30% dell’imposta
• gli interessi di mora.

Il contribuente è soprattutto chiamato a versare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, pertanto viene richiesto il:

• 4% dell’imposta di registro
• 3% imposta ipotecaria e catastale

detraendo il 3% versato con l’acquisto agevolato e le imposte fisse, oltre alla sanzione del 30% della differenza così ottenuta e agli interessi di mora.

Per quanto concerne i trasferimenti a titolo oneroso soggetti a Iva, la differenza d’imposta è calcolata dalla differenza tra l’Iva agevolata pagata (ossia il 4%) e l’Iva ordinaria (del 10% o del 20%), incrementata sempre del 30% e degli interessi.

Contributo per acquisto della Prima Casa con mutuo

Oltre alle agevolazioni ci possono essere anche dei contributi per accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa e questi possono essere previsti dalle regioni o dai comuni, che sono gli unici due enti che possono attivarli.

Può trattarsi di mutui con tassi vantaggiosi o contributi una tantum a fondo perduto per l’accensione di mutui da parte di determinate categorie.

È opportuno, prima di accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa, verificare presso l’ufficio informazioni del proprio comune o regione, e anche sui rispettivi siti web, se vi siano tali contributi.

Riconosciute le Agevolazioni Prima Casa anche nel caso di acquisto di un alloggio contiguo

Con la Risoluzione Ministeriale n. 142/E del 4 giugno 2009, l’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito alla possibilità di ottenere delle agevolazioni fiscali nel momento dell’acquisto di un’abitazione contigua.
L’Amministrazione finanziaria ha precisato che le agevolazioni fiscali debbano essere riconosciute per l’acquisto di un immobile adiacente all’abitazione principale qualora i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso.

Agevolazioni anche per abitazioni non principali?

Se l’immobile non è adibito ad abitazione principale usufruisce delle agevolazioni Irpef?
Secondo l’Agenzia delle Entrate, sono i seguenti i casi in cui nonostante l’immobile non sia più utilizzato le detrazioni Irpef sugli interessi permangono:

• in caso di spostamenti per motivi di lavoro, purché l’immobile continui ad essere dimora abituale
• se lo stabile viene affittato
• in caso di ricoveri presso altre strutture sanitarie o simili
• deroga al primo punto per le forze di polizia, per le quali le agevolazioni restano in essere anche nel caso in cui la dimora cambi, purché la proprietà rimanga.