La legge di Stabilità del 2016 ha introdotto il leasing immobiliare abitativo non più solo per le aziende, ma anche per le persone fisiche. Sorge così la possibilità di acquistare casa con Leasing Immobiliare, una disciplina fino all’anno scorso del tutto sconosciuta ai privati. La legge prevede, a partire dal 1 gennaio 2016, una serie di incentivi volti a rendere più appetibile l’acquisto di casa con leasing immobiliare per i privati.

Prima di vedere quali siano i vantaggi e le condizioni che l’acquisto di casa con Leasing Immobiliare comporta, vediamo brevemente che tipo di istituto giuridico esso sia.

Innanzitutto con il contratto di leasing immobiliare, o locazione finanziaria, una volta stipulato il contratto il bene viene acquistato (oppure fatto costruire) dalla società di leasing secondo le indicazioni del cliente. La società di leasing mette a disposizione del cliente il bene immobile, per un certo periodo di tempo, ed il cliente si impegna invece a corrispondere il pagamento del canone. Infine, al termine del periodo di tempo fissato, il cliente ha facoltà di acquistare il bene esercitando il cosiddetto riscatto, ad un prezzo che conosce già perché pattuito nel contratto. Il cliente, fintanto che non riscatta il bene immobile, non è proprietario ma si assume tutti i rischi che sono correlati all’utilizzo del bene: alla luce di questo fenomeno, capiamo bene perché sia obbligatorio per il cliente stipulare una polizza assicurativa per i danni causati al bene immobile da lui stesso ovvero da terzi.

In parole semplici, quindi, acquistare casa con il leasing immobiliare è come accedere ad un tipo particolare di finanziamento che permette al cliente-utilizzatore di fruire del bene immobile pagando il canone, e di ricattare la proprietà del bene alla fine del periodo pattuito. Il canone che il cliente deve pagare viene stabilito tenendo conto sia del valore del bene che del prezzo di ricatto, che della durata del contratto.

In genere, nel leasing immobiliare, il cliente pattuisce un primo pagamento (detto anche “maxi canone”) al momento della stipula del contratto, che generalmente è di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici (non inferiore a 15% del valore del bene). In seguito, poi, il cliente pattuisce una serie di canoni periodici (in genere mensili, come avviene per la locazione) e il prezzo finale, che alla scadenza di un periodo fissato il cliente avrà facoltà di pagare per esercitare l’opzione di riscatto.

Bisogna sottolineare che con il leasing non si possono acquistare immobili di lusso (vengono quindi escluse le categorie catastali A1, A8 e A9).

Chi può esercitare il leasing abitativo?

Ai sensi della legge, solamente un istituto bancario ovvero un intermediario finanziario iscritto all’albo possono concedere una casa in leasing abitativo.

In generale, quindi, i clienti “accedono” al leasing abitativo per mezzo direttamente della banca, o di altre società che fanno parte del gruppo bancario di riferimento, o per mezzo della cosiddetta “rete indiretta” cioè di agenti finanziari, banche convenzionate, e via dicendo.

Struttura del contratto di leasing immobiliare

Il contratto di leasing finanziario deve essere chiaro e prospettare al cliente tutti gli elementi che ne fanno parte e lo costituiscono.

Il contratto di leasing immobiliare deve prevedere:

⁃         il costo del bene che viene concesso

⁃         la durata del contratto

⁃         ogni quanto devono essere corrisposti i canoni (come abbiamo detto, nella maggior parte dei casi la cadenza dei canoni è mensile, ma vi sono anche contratti di leasing abitativo con canoni a cadenza bimestrale o trimestrale)

⁃         il tasso di leasing previsto

⁃         il canone di leasing (che può essere, o meno, indicizzato e che comprende, o meno, servizi accessori)

⁃         il valore dell’anticipo dovuto al momento della stipulazione del contratto (quello che abbiamo chiamato maxi canone e calcolato come abbiamo detto, comunque di valore non inferiore al 15% del valore del bene)

⁃         il valore di riscatto del bene immobile

⁃         ogni spesa ed onere accessorio.

Leasing abitativo: quali tutele per il cliente?

La disciplina del leasing abitativo non va esente da una serie di tutele che la legge riserva nei confronti del cliente.

In particolare, è previsto il diritto per il cliente-utilizzatore di richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare nei seguenti casi (se si verificano dopo la stipula del contratto):

⁃         Cessazione del rapporto di lavoro per controversie relative al contratto di agenzia/rappresentanza commerciale al di fuori dei casi di giusta causa;

⁃         Cessazione del rapporto di lavoro (subordinato): se il cliente perde il lavoro non per propria casa (e quindi al di fuori delle ipotesi di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo o dimissioni non per giusta causa) il cliente ha diritto a richiedere la sospensione del contratto.

In ogni caso la sospensione può essere richiesta solamente una volta per la durata del contratto, e non deve durare per un periodo maggiore di dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto. Il periodo di sospensione non viene conteggiato nel calcolo degli interessi ma, ovviamente, viene anche posticipato il momento del riscatto.

La sospensione non richiede garanzie aggiuntive e non è subordinata al pagamento di alcuna commissione.

Leasing abitativo, quali sono vantaggi e svantaggi?

Il leasing abitativo è, come abbiamo detto, una formula di finanziamento nuova, che nell’idea del legislatore si rivolge soprattutto ai giovani che fanno fatica a ottenere casa. Questa disciplina sperimentale cederà il 31 dicembre del 2020. Vediamo quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa formula di acquisto della prima casa.

I principali vantaggi sono per i giovani sotto i 35 anni con reddito non superiore a 55mila euro all’anno, che fanno fatica ad ottenere un mutuo senza idonee garanzie.

La normativa odierna, in vigore fino a fine 2020, prevede la detraibili Irpef del 19% dei costi dei contratti, dei canoni, degli oneri accessori, fino ad un tetto massimo di 8mila euro. L’opzione finale è detraibile fino ad un massimo di 20mila euro. Le condizioni contrattuali così stabilite fanno riferimento all’età che il cliente aveva al momento della stipulazione del contratto di leasing abitativo.

Le detrazioni sussistono anche per coloro che abbiano più di 35 anni, o per chiunque abbia un reddito superiore a 55mila euro. Per loro le detrazioni sono però ridotte alla metà.

I vantaggi del leasing abitativo rispetto al mutuo sono quelli di essere molto più accessibile specialmente per le giovani coppie. Il contratto di leasing abitativo, però, conviene davvero solamente agli under 35 perché le detrazioni sono davvero interessanti. Un grande vantaggio è quello della possibilità di sospendere la rata, come abbiamo visto, in caso di perdita del lavoro: ma attenzione, la possibilità di sospensione è soggetta comunque ai limiti che abbiamo visto. Un altro grande vantaggio del leasing, che è anche la sua caratteristica principale, è quella di poter esercitare o meno il diritto di riscatto come facoltà. Se si sceglie di non esercitarlo non c’è alcuna penale, basta restituire l’immobile.

In ogni caso il contratto di leasing per acquisto della casa contiene anche degli svantaggi. Per esempio, il pagamento del maxi canone al momento della stipulazione del contratto: è una cifra, abbiamo detto, non inferiore al 15% del valore dell’immobile. La durata minima del contratto, inoltre, è di otto anni.

Se l’utilizzatore non paga i canoni pattuiti, è tenuto alla restituzione dell’abitazione alla società di leasing e il bene immobile viene venduto a valore di mercato.