Le principali conseguenze derivanti dal mancato pagamento delle rate del proprio mutuo sono sanzioni, interessi di mora, sospensioni o revoche della linea di credito, fino ad arrivare al pignoramento dell’immobile e la vendita all’asta. Una delle prime soluzioni che ci si profilano quando ci si trova in difficoltà nel pagare le rate del mutuo poiché troppo alte per le proprie possibilità economiche è la rinegoziazione delle rate oppure la proposta di una surroga o portabilità del mutuo con altri enti creditori.

La rinegoziazione permette di modificare gli indici costitutivi del contratto di prestito, ossia il tasso (fisso o variabile), lo spread, la durata l’indicizzazione. In caso di mancato pagamento, la prima sanzione in cui si incorre è quella dell’applicazione degli interessi di mora, i quali sono disciplinati nel contratto o definiti in base agli interessi di mora presenti sul mercato. L’interesse verrà applicato sulla singola rata o sulle rate non pagate. Prima di arrivare a soluzioni più gravi della mora sarà necessario risultare inadempienti per un numero di rate consistenti, poiché la risoluzione del mutuo è un’operazione con un costo consistente per la banca. Tuttavia la risoluzione del contratto è lecita dal primo mancato pagamento, epuò essere applicata in casi quali:

• il mancato pagamento di una o più rate del mutuo;
• il ritardo di pagamento superiore a 180 giorni dalla scadenza originaria della rata;
• un ritardo di almeno 7 rate che si verifica tra il trentesimo ed il 180 esimo giorno.

Nel momento in cui si dovessero verificare queste condizioni di inadempienza, allora la banca potrà attivare tutte le procedure per risolvere il contratto, richiedendo il pagamento immediato delle somme dovute addizionate degli interessi di mutuo, pignorando  l’immobile posto a garanzia, oppure rivalendosi sul soggetto garante del mutuo. Prima di giungere a queste drastiche conseguenze, come già detto, è possibile richiedere una rinegoziazione o surroga del mutuo, o la portabilità dello stesso. Altre alternative sono quelle di sospendere le rate del mutuo o di estinguerlo anticipatamente, dove possibile. Ma vediamo nel dettaglio  quali sono le conseguenze dell’inadempienza nel pagamento del mutuo.

Conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo: interessi di mora

Gli interessi di mora legati al mancato pagamento o al pagamento in ritardo delle rate da parte del debitore scattano in seguito al mancato adempimento della parte contraente rispetto ad una delle obbligazioni sancite nel contratto. Gli interessi di mora vengono applicati a partire dal giorno successivo a quello indicato nel contratto come scadenza del pagamento. Se nel contratto non è stato inserito un termine di scadenza entro cui pagare la rata del mutuo, il codice civile disciplina comunque un termine che prevede l’adempimento entro 15 giorni dalla scadenza, termine entro cui non è possibile applicare gli interessi di mora. Per calcolare gli interessi di mora,la formula di riferimento prevede la moltiplicazione della somma dovuta per il tasso diviso 365 e moltiplicato per il numero di giorni che dal mancato pagamento fino al 31 dicembre dell’anno. Questa operazione è valida questo se il periodo di morosità è inferiore all’anno, in caso contrario si ripeterà l’operazione anche per l’anno successivo.

Conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo: pignoramento

Le altre conseguenze in cui si incorre in caso di inadempienza nel pagamento delle rate del mutuo sono il pignoramento e la vendita all’asta del bene. Per evitare di arrivare a dover affrontare queste due drastiche soluzioni è consigliabile recarsi presso la propria banca di riferimento in modo da scoprire le alternative.

Pignoramento e vendita all’asta, infatti, non sono convenienti non soltanto per colui che sta sostenendo il costo di un mutuo, ma neppure per la banca: infatti, per sanare il debito, la banca sarebbe costretta a vendere l’immobile ad un prezzo decisamente inferiore al suo valore effettivo, così da poter coprire il valore del mutuo. Tra le varie alternative  che si possono trovare c’è la possibilità di sospendere temporaneamente il pagamento delle rate, oppure la sospensione del pagamento delle quote capitale, continuando a versare le quote di interessi in modo da gestire al meglio le spese delle rate al momento della ripresa del pagamento regolare del debito.

Un’altra alternativa è legata all’aumento della durata del mutuo, con conseguente riduzione dell’importo delle rate. Se si continua con l’inadempimento nel pagamento del mutuo, allora si dovrà gestire l’atto del pignoramento. Stando alle prescrizioni del Testo Unico Bancario, per i primi 180 giorni dal mancato pagamento della rata la banca può limitarsi a richiedere il pagamento con gli interessi di mora.

Passati i 180 giorni, allora la banca può richiedere la perdita da parte del debitore del diritto alla rateizzazione del debito. A questo punto il creditore può imporre l’immediato versamento di tutto l’importo dovuto più la mora e le spese entro un periodo prefissato. Effettuato ciò l banca può procedere con il decreto ingiuntivo preliminare al pignoramento: tale decreto ha durata di 10 anni e il debitore ha 40 giorni di tempo per potersi opporre. Trascorsi i 10 giorni l’esecutività del titolo è inappellabile e si procederà con la notifica dell’atto di precetto, atto che concede al debitore ancora 10 giorni per saldare il debito. Scaduti i tempi di questo iter il bene sarà pignorabile. L’atto del precetto vale per 90 giorni, entro i quali deve essere eseguito il pignoramento.

Conseguenze del pignoramento: la vendita all’asta del bene per saldare il mutuo

Il pignoramento non comporta la perdita di proprietà né il possesso del bene, tuttavia diventa indisponibile. L’intestatario del mutuo di cui non sono state pagate le rate potrà ancora tentare di vendere l’immobile pignorato, così da saldare il debito con la banca prima che questa decida di vendere il bene all’asta. In seguito all’atto del pignoramento l’intestatario del mutuo ha ancora un po’ di tempo per gestire l’immobile, in quanto il tribunale ha 90 giorni per fissare l’istanza di vendita, mentre entro 120 giorni (prorogabili di altri 120) il tribunale deve depositare la certificazione ipocatastale. Una volta eseguita questa proceduta il giudice ha un mese di tempo per nominare il perito che valuterà l’immobile per stabilirne la base d’asta.

Soluzione alla messa in vendita all’asta dell’immobile pignorato

Prima che il giudice stabilisca la data e il prezzo di vendita all’asta del bene pignorato, il debitore ha ancora la possibilità dirichiedere la conversione del pignoramento, ossial’ultima possibilità di sostituire all’immobile pignorato una somma di denaro che copra il debito derivante dal mutuo (compresi gli interessi) e da tutte le spese sostenute fino a quel momento.

Per tale pagamento il debitore può rateizzare la somma da versare sfruttando 18 mensilità. Se il debitore non si avvale di questa possibilità, allora il giudice può procedere con l’ordinanza di vendita stabilendo prezzo e data dell’asta.  Finchè non verrà venduto il bene verranno fissate date di vendita puntando il prezzo al ribasso.