L’ipoteca è un vincolo la cui risoluzione o cancellazione avviene al termine del pagamento del mutuo o finanziamento concesso da unente erogatore (banca). Le condizioni che permettono una cancellazione dell’ipoteca sono specificate nell’articolo 2878 del Codice Civile e sono:

• estinzione del debito a cui l’ipoteca è collegata
• rinuncia all’ipoteca da parte del soggetto creditore (banca o istituto finanziario)
• termine naturale del mutuo
• decorso dei 20 anni naturali di durata massima dell’ipoteca
• cancellazione dell’immobile ipotecato.

È bene fare una distinzione tra estinzione e cancellazione dell’ipoteca:

• l’estinzione dell’ipoteca è una soluzione che porta all’annullamento della stessa che non può più far valere i propri effetti; avviene, ad esempio, dietro rimborso totale del debito
• la cancellazione dell’ipoteca è la soluzione che determina l’eliminazione definitiva di tutte le formalità e le registrazioni burocratiche; avviene in maniera differente a seconda del tipo di ipoteca.

L’ipoteca può essere volontaria o giudiziale.

Con l’ipoteca volontaria, la cancellazione può avvenire in due modi: in modalità automatica secondo cui, al momento dell’avvenuta estinzione del mutuo, la Banca stessa ne effettua la comunicazione all’agenzia del territorio (entro 30 giorni nel caso di mutui estinti dopo la data del 2 Giugno 2007). Ne deriva l’azzeramento di qualsiasi ulteriore spesa bancaria o tributaria da parte del cliente. La seconda possibilità prende in considerazione il coinvolgimento di un notaio professionista e la cancellazione tramite atto notarile.

Con l’ipoteca giudiziaria, dato che si tratta di una ipoteca definita in base ad una disposizione del giudice, la cancellazione deve necessariamente avvenire attraverso una procedura attuata presso il tribunale: qui deve essere disposto un ordine di cancellazione avanzato direttamente dal giudice.

In passato, prima dell’entrata in vigore della legge Bersani, per cancellare un’ipoteca volontaria in caso di mutuo estinto, il mutuatario doveva richiedere all’istituto erogante un certificato di consenso alla cancellazione d’ipoteca, in seguito incaricare un notaio che provvedesse alla sua cancellazione dai pubblici registri. Non era indispensabile cancellare l’ipoteca nel caso fossero già decorsi 20 anni dall’estinzione del debito. Tuttavia, con il decreto Bersani del 31 gennaio 2007, convertito in legge ad aprile 2007, la procedura di cancellazione dell’ipoteca è diventata molto più semplice: con l’estinzione del debito la banca fornisce automaticamente al mutuatario un’attestazione in cui viene indicata la data e l’avvenuta estinzione del mutuo e lo comunica direttamente in via telematica, entro 30 giorni, anche ai pubblici registri che provvederanno direttamente alla cancellazione dell’ipoteca, senza spese aggiuntive.

Cosa deve fare chi ha già estinto un mutuo?

A seconda che il mutuo sia stato estinto prima o dopo il 3 aprile 2007 si verificano due casi.

Estinto dopo il 3 aprile: la banca consegnerà al debitore senza sua richiesta esplicita la quietanza di estinzione (dal 2 giugno 2007 in poi, ma entro il 2 luglio) e darà comunicazione, sempre entro il 2 luglio 2007, alla conservatoria dell’estinzione del mutuo e quindi della cancellazione dell’ipoteca.

Estinto prima del 3 aprile: per far cancellare l’ipoteca il debitore deve chiedere alla banca la quietanza da cui risulti l’estinzione del mutuo (richiesta da fare con raccomandata a/r). A partire dalla data della raccomandata partono i 30 giorni entro i quali la banca deve comunicare in conservatoria la cancellazione dell’ipoteca. In questo modo non sono richieste più al consumatore spese per la cancellazione e viene eliminata una delle formalità inutili a carico dei cittadini.