Le Agevolazioni della “Prima Casa” sono state introdotte per a prima volta nel 1982, al fine di incentivare gli acquisti delle abitazioni da parte dei cittadini, e dopo una serie di varie variazioni legislative si è giunti all’attuale formulazione della Legge “Prima Casa” secondo la quale gli atti di trasferimento a titolo oneroso di unità abitative non di lusso, concernente i vari diritti di proprietà, usufrutto e nuda proprietà, uso e abitazione sono assoggettabili alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ridotta o l’Iva agevolata semprechè si soddisfano dei requisiti essenziali, quale la residenza o la volontà di trasferire la propria residenza nell’immobile, non essere titolare di diritti di piena proprietà o di quote su altri immobili siti nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare e su altra casa di abitazione. Naturalemnte i requisiti si estendono anche alle relative pertinenze con categoria C/2 C/6 e C/7, che servono l’alloggio che si va ad acquistare.
La decadenza delle agevolazioni prevede la revoca delle agevolazioni usufruite tenendo conto di cause ben precise sia di natura soggettiva che di natura oggettiva. A seconda delle cause muta il discorso del termine entro il quale l’Agenzia delle Entrate può dar atto al procedimento accertativo. Secondo i requisiti soggettivi, in primo luogo si decade da dette agevolazioni per aver acquistato una casa che in seguito ad accertamenti presenta le caratteristiche di abitazione d lusso, per le dichiarazioni mendaci rese all’atto di acquisto, contrastanti con i requisiti essenziali sopra descritti, quali: residenza, godimento di altri diritti reali su immobili e anche per non aver mai richiesto le agevolazioni prima casa. Quest’ultime due condizioni devono sviluppare la decadenza dalle agevolazioni al momento dell’acquisto essendo facilmente verificabili, quindi qualora si va a registrare l’atto viene calcolata la differenza di imposta da versare e la sanzione. Mentre per quanto concerne la residenza se l’acquirente non è ancora residente nel comune dove è ubicato l’immobile, deve fornire una dichiarazione d’intento al momento dell’atto di acquisto, a voler trasferire la propria residenza entro 18 mesi nell’abitazione, pena la decadenza.
Secondo i requisiti “oggettivi” costituisce decadenza la rivendita dell’imobile prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto. In tal senso, alla base della sanzione, c’è la presunzione di intento speculativo, che l’Agenzia delle Entrate, sanziona qualora entro un anno dalla vendita non venga riacquistata un’altra abitazione.
La decadenza delle agevolazioni “Prima Casa” comporta un’accertamento tributario, con il quale l’Agenzia delle Entrate ricalcola quanto dovuto per:
- l’Imposta (Registro, Ipotecaria e Catastale)
- la sanzione pecuniaria in misura del 30% dell’imposta
- gli interessi di mora
Il contribuente è soprattutto chiamato a versare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate, pertanto viene richiesto il:
- 4% dell’imposta di registro
- 3% imposta ipotecaria e catastale
detraendo il 3% versato con l’acquisto agevolato e le imposte fisse, oltre alla sanzione del 30% della differenza così ottenuta e agli interessi di mora.
Per quanto concerne, i trasferimenti a titolo oneroso, soggetti a I.V.A. la differenza d’imposta è calcolata dalla differenza tra l’I.V.A. agevolata pagata (ossia il 4%) e l’I.V.A. ordinaria (del 10% o del 20%), incrementata sempre del 30% e degli i nteressi.
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Salve mi chiamo Luca, vivo una situazione simile, ho acquistato una piccola casa due anni fà, come appunto prima casa, nel frattempo mi sono sposato e aspettiamo un figlio, la necessità di comprare un altra casa e vendere questa mi pare di capire comporta delle pesanti sanzioni amministrative, giusto? ma anche se la casa che acquisteremo dopo la vendita di quella attuale fosse una casa acquistata per necessità e non per speculazione?
Grazie per l'eventuale risposta.
Luca
[...] verificarsi di una delle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa fa si che l’amministrazione finanziaria abbia il potere di richiedere al contribuente [...]
Circa 7 anni fa ho acquistato una casa in cui ho vissuto per 5 anni. Poi mi sono dovuto trasferire per motivi di lavoro. So che affittando la casa per motivi di trasferimento di lavoro non perdo la detraibilità del mutuo, ma come faccio a documentarlo nella dichiarazione dei redditi ? E questo varrà per sempre, fino a quando non venderò la casa o ha un limite temporale di applicazione?
Inoltre la devo pagare l’ICI o essa è esentata sempre perchè c’è di mezzo il trasferimento per motivi di lavoro?
Grazie anticipate.
Mia figlia, due anni fa, insieme al compagno ha acquistato la prima casa, ora si sono separati. Mia figlia vorrebbe acquistare la parte dell'ex compagno. Il notaio mi ha detto che non essendo passati 5 anni il compagno (se non acquistasse un'altra casa entro un anno) dovrebbe pagare tutte le agevolazioni avute per l'acquisto della prima casa. Il notaio, per tutelarmi, mi ha suggerito di chiedere al compagno di far aprire un libretto postale di risparmio e did arlo in deposito al notaio stesso. Ora il problema è che l'ex compagno mi ha assicurato che entro l'anno acquisterà una nuova casa, ma al momento non ha la disponibilità per aprire questo libratto. Cosa mi consiglia. E' vero che se lui non acquista uan nuova casa e se non paga le sanzioni lo stato si rifarebbe su di me. Cosa posso fare, c'è una legge che costringe questo signore di garantirmi.
grazie
Ciao sono maria, io ed il mio compagno abbiamo acquistato una casa da poco piu’ di un anno, con un muto di 30. Lui ha dei figli, dicevano che si sarebbero fermati da noi spesso, x questi motivi l’abbiamo acquistata piu’ grande, e con molti sacrifici,
mentre ora li si vede a mala pena.
Come posso acquistare un altra casa piu’ piccola, senza perdere i benefici come prima casa?
Salve,
Anche se non vedo risposte ai quesiti posti dagli utenti, provo ad esporre, in cerca di una risposta, il mio quesito:
Sono in procinto di riacquistare casa dopo aver venduto prima dei cinque anni, per questo motivo mi sono stati trattenuti 8500 euro nel caso non riacquisti per perdita benefici prima casa.
La mia posizione lavorativa è a rischio, passando da contratto a tempo indeterminato a cassa integrazione x 12 mesi , quindi con il rischio di perdere l'acconto lasciato al venditore x l'impossibilità di prendere un mutuo per acquistare.
La mia domanda è semplice, Posso quantomeno salvare quegli 8500 euro se la causa del mio NON riacquisto non dipenda da me ma dalla crisi dell' azienda dove lavoro?
Grazie
Ti rispondo!
I crediti dello Stato per le imposte indirette in questo caso, le imposte complementari di registro, ipotecari e catastali, sono garantiti da privilegi, previsti al fine di garantire il pagamento del tributo. Il notaio preoccupandosi, ti ha chiesto una somma in garanzia, che viene restituita un a volta riacquistata una casa nel corso dell'anno, oppure dopo aver deciso di decadere dalle agevolazioni e aver pagato l'imposta dovuta, oppure viene utilizzata per pagare l'imposta stessa su tua richiesta al notaio, oppure trascorso un anno, può essere messa a disposizione dell'acquirente, qualora trascorso un anno, senza che tu hai riacquistato, l'ufficio si è mosso a discapito dell'immobile. Questo privilegio dello Stato a garanzia dell'acquirente, dovrebbe estinguersi dopo i 5 anni dalla data di registrazione del primo atto.
in replica a Maria
Devi vendere la casa più grande magari proponendo all'acquirente l'accollo del mutuo, e entro un anno devi riacquistarne una più piccola, e pensare ad un nuovo mutuo.
Buongiorno,
vorrei avere delucidazioni per quanto segue:
nel 2003 abbiamo costruito una palazzina di 4 appartamenti, a fine lavori abbiamo fatto un’attribuzione dei vari appartamenti. ( il terreno era mio e di altre 3 persone, abbiamo commissionato i lavori e poi ci siamo attribuiti ognuno l’appartamento già definito in precedenza )
Premetto, il terreno e l’appartamento è di mia proprietà, dal 2005 sono sposato in separazione dei beni.
Per tutte le fatture di mia pertinenza ho pagato l’iva al 4% come prima casa.
In questo periodo io e mia moglie vorremmo acquistare un terreno e costruire una casa nello stesso comune in cui abitiamo.
Vorrei sapere: per costruire ad utilizzare l’iva al 4% posso intestare terreno e nuova casa a mia moglie? Entro quanto tempo deve ( dobbiamo ) spostare la residenza e quindi il mio appartamento sarà per me seconda casa?
1000 grazie
Gilberto
Buongiorno, 10 anni fa ho acquistato una prima casa, ora l'ho messa in vendita con l'intenzione di acquistarne una nuova in un alro comune di residenza.
Per poter usufruire ancora delle agevolazioni come prima casa sono obbligata prima a vendere la vecchia e poi rogitare quella nuova?
Grazie mille per la risposta.
Cordialmente.
Roberta
Mia figlia, due anni fa, insieme al compagno ha acquistato la prima casa, ora si sono separati. Mia figlia vorrebbe acquistare la parte dell'ex compagno. Il notaio mi ha detto che non essendo passati 5 anni il compagno (se non acquistasse un'altra casa entro un anno) dovrebbe pagare tutte le agevolazioni avute per l'acquisto della prima casa. Il notaio, per tutelarmi, mi ha suggerito di chiedere al compagno di far aprire un libretto postale di risparmio e di darlo in deposito al notaio stesso. Ora il problema è che l'ex compagno mi ha assicurato che entro l'anno acquisterà una nuova casa, ma al momento non ha la disponibilità per aprire questo libretto. Cosa mi consiglia. E' vero che se lui non acquista una nuova casa e se non paga le sanzioni lo stato si rifarebbe su di me (tenga conto che questo ha un lavoro statale e quindi prima che su di me lo stato potrebbe benissimo rifarsi su di lui). Cosa posso fare, c'è una legge che costringe questo signore di garantirmi.
Buongiorno, il mio compagno ha una casa su cui abbiamo acceso lo scorso giugno un mutuo cointestato per ristrutturarla. Lui ha beneficiato di tutte le agevolazioni prima casa, e ora per correttezza vorrebbe vendermi o donarmi metà immobile, ma visto che non sono passati i 5 anni a cosa andiamo incontro?Anche per me sarebbe acquisto prima casa.Vi ringrazio.Saluti.Elisa