La Cedolare Secca sugli affitti

Dall’aprile 2011 è stato introdotto un nuovo metodo di tassazione concernente le locazioni immobiliari, comunemente noto come “cedolare secca sugli affitti”. Ossia, un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del D.L. 23/2011) e che viene applicata in alternativa al regime di imposizione ordinario su apposita opzione del locatore.

Fino all’entrata in vigore della nuova imposta municipale fissata al 2014, per gli affitti al prezzo di mercato, oltre al 20% della cedolare secca introdotta con il decreto attuativo del federalismo per i comuni, si continuerà a versare il 2% per le registrazioni dei contratti di affitto. Faranno eccezione solo i contratti a canone concordato che, dal 2011, possono essere assoggettati soltanto alla cedolare secca. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (usufrutto, ad esempio) su unità immobiliari abitative locate e non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, quindi non possono aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Nel caso, in particolare, di comproprietà dell’immobile l’imposizione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, qualora i comproprietari non applicano la cedolare secca sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro, calcolata sul canone di locazione in base alle quote di possesso, con l’imposta di bollo.

Inoltre, l’opzione può essere esercitata in relazione a ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, in particolare gli immobili interessati sono:

  •  le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)
  • le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Sono esclusi gli immobili di natura strumentale, concernenti le attività d’impresa, arti e professioni (ad es. categoria A10 strumentale per natura, D7 opifici ecc).

Il proprietario dell’immobile (locatore) qualora decida di avvalersi del nuovo regime impositivo della cedolare secca, deve darne obbligatoriamente comunicazione al conduttore (affittuario) mediante lettera raccomandata contenente apposita rinuncia, da parte dello stesso, a richiedere per tutta la durata dell’opzione l’aggiornamento del canone di locazione e le variazioni Istat. La mancata comunicazione tempestiva prima di esercitare il diritto di opzione, rende inefficace e nulla la richiesta dell’applicazione dell’opzione.

L’importo della nuova imposta si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Inoltre, l’aliquota ridotta al 19% è applicabile per i contratti di locazione a canone concordato, relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative, tra cui Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia nonché dei comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

È da specificare che l’opzione vincola il locatario ad applicare la cedolare secca per l’intera durata del contratto o della relativa proroga dello stesso, però questo non vieta il diritto dello stesso a revocare tale imposizione facendo riferimento all’annualità del contratto, e cioè la revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta.

La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo) per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95% calcolato con il metodo storico, cioè sulla cedolare secca dell’anno precedente. Il versamento dell’acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri di versamento dell’acconto Irpef, e quindi in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a 257,52 euro. Se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro, si versa in due rate, di cui la prima del 40% e la seconda del restante 60%.

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