Certificazione Energetica e nuovi obblighi

Con il decreto legge n.28 del marzo 2011 concernente la direttiva sulla promozione dell’uso dell’energia elettrica ricavata da fonti rinnovabili, sono state introdotte delle novità concernenti la certificazione energetica.

La prima di queste novità è la previsione di una clausola da inserire nei contratti di compravendita, vendita di eredità, di quota di eredità e locazione con la quale il compratore o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla certificazione energetica dell’immobile oggetto della compravendita o della locazione (comma 2-ter aggiunto all’art. 6 del D.lgs 192/2005).

Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater, cioè:

  • immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base a un titolo richiesto successivamente all’8 ottobre 2005
  • immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso. In particolare, per gli edifici di superficie utile superiore a 1000 mq si applica se il trasferimento è avvenuto dopo l’1 gennaio 2007; per gli edifici di superficie utile fino a 1000 mq, se il trasferimento è avvenuto dopo l’1 gennaio 2008; per le singole unità immobiliari, se il trasferimento è avvenuto dopo l’1 gennaio 2009
  • immobili per i quali, a partire dal 1 gennaio 2007, sono stati richiesti incentivi e agevolazioni di qualsiasi natura, che siano finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche degli stessi cespiti o dei loro impianti
  • immobili pubblici, allorché a partire dal 1 gennaio 2007 si stipulino o si rinnovino contratti relativi alla gestione dei loro impianti termici o di climatizzazione.

Nel caso in cui la clausola manchi, il contratto di compravendita o di locazione non è nullo. La normativa ritiene perciò indispensabili due condizioni: che l’acquirente abbia ricevuto un’adeguata informazione e che abbia ricevuta la relativa documentazione.
Al fine di garantire una corretta informazione del compratore, è bene che la certificazione energetica venga redatta direttamente da un tecnico abilitato (certificatore energetico o ingegnere, perito, ecc) il quale indicherà nella certificazione la classe energetica dell’immobile, indicata con le lettere dell’alfabeto, dalla lettera A alla lettera G. Così la classe A corrisponderà alla massima categoria a risparmio energetico, la lettera G qualificherà un immobile a basse prestazioni di risparmio energetico.

Inserire nella contrattazione immobiliare il relativo simbolo della certificazione energetica offre al compratore una maggiore consapevolezza in ordine alle caratteristiche dell’immobile che va ad acquistare.
L’informazione completa al compratore può derivare anche da un “autodichiarazione” fatta dal compratore stesso e contenuta nell’atto notarile o in un altro documento separato. Ciò però è possibile unicamente nelle regioni che non abbiano già emanato leggi in materia come: Piemonte, Valle d’Aosta, Emilia Romagna, Lombardia, Friuli, Liguria.

In Puglia, anche se in presenza del Regolamento Regionale n. 10 del 10 febbraio 2010 (Regolamento per la certificazione energetica degli edifici ai sensi del D.Lgs.19 agosto 2005 n.192) si ha la Legge Regionale 13/2008 che però essendo ancora in attesa del proprio decreto attuativo, fa sì che questa regione ricade formalmente nell’ambito delle regioni che non hanno una propria normativa in materia di certificazione energetica.

Nel caso di appartamenti condominiali o condomini saranno necessari anche:

  • la dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio che chi vende sia in regola con il pagamento delle spese condominiali
  • la fideiussione decennale indennitaria da parte del costruttore per gli immobili di nuova costruzione
  • le eventuali certificazioni di libera commerciabilità degli immobili a prezzo libero o vincolato.

Si ritiene che il rogito non possa essere in nessun caso considerato nullo qualora ricorrano le seguenti condizioni, ma possano subentrare obblighi successivi o sanzioni quando:

  • il contratto viene firmato mediante l’ACE, ma senza che sia stata inserita la clausola di attestazione da parte del compratore di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla situazione energetica dell’immobile
  • il contratto di compravendita contenga una clausola che attesta il falso; piuttosto che considerare nulla la compravendita, vanno valutate le responsabilità di chi fa dichiarazioni false
  • il contratto di compravendita viene firmato senza l’ACE e dunque senza la clausola di attestazione da parte del compratore
  • il contratto di compravendita contiene una clausola con cui il compratore dichiara di rinunciare a ottenere le informazioni e la documentazione energetica dell’immobile.

Altra novità è che tutti gli annunci immobiliari, sia di vendita che di locazione, dovranno contenere l’indice di prestazione energetica (IPE) specificato nell’ACE, a decorrere dal 1 gennaio 2012. Ciò permette al compratore di essere informato fin dall’inizio della contrattazione delle prestazioni energetiche dell’immobile e quindi di poter operare una scelta più consapevole.

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