Il credito d’imposta spettante sulla Prima Casa

L’articolo 7, commi 1 e 2 della Legge n. 448 del 23 dicembre 1998, ha previsto a decorrere dal 1 gennaio 1999 l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che, alienato un immobile acquistato usufruendo delle “agevolazioni prima casa” ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA, provvedono ad acquisire entro un anno dalla alienazione a qualsiasi titolo altra casa di abitazione non di lusso, poiché in questo caso ricorrono nuovamente le condizioni per parlare di “prima casa”, di cui alla nota II-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Per “alienazione” si deve intendere non solo il trasferimento a titolo oneroso ma anche il trasferimento a titolo gratuito disposto per atto di donazione. Per fruire del credito d’imposta è necessario che l’acquisto della prima casa di abitazione, oggetto della successiva vendita, sia avvenuto a titolo oneroso. Pertanto, non godrà del beneficio in esame l’alienazione di un’abitazione pervenuta al venditore per atto di donazione o di successione per la quale sia stata corrisposta l’imposta sulle successioni e donazioni, ancorché a suo tempo il donante o il de cuius l’abbia acquistata avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”.

Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono decaduti dal beneficio “prima casa” ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto. Inoltre, compete anche quando si acquisti un’altra abitazione mediante appalto o permuta. Nel caso del contratto di appalto, per fruire del beneficio è richiesto che lo stesso sia redatto in forma scritta e registrato. Facciamo un esempio esplicativo:

Imposta di registro pagata sul primo acquisto: 4.000 euro
Imposta di registro dovuta sul secondo acquisto: 3.500 euro
Credito d’imposta spettante: 3.500 euro
La differenza (500 euro) non può essere chiesta a rimborso.

Può usufruire del credito d’imposta anche chi ha acquistato l’abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente al 22 maggio 1993, che quindi non ha formalmente usufruito delle “agevolazioni prima casa” ma comunque non prima dell’entrata in vigore della legge n. 168 del 1982. In tal caso è però richiesto che l’acquirente, già allora, fosse in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della prima casa. In questo caso sono le fatture emesse dal costruttore (venditore), e quindi l’Iva pagata su di esse, a determinare il conteggio del credito spettante.

Il credito d’imposta può essere utilizzato dal contribuente in diversi modi:

  •  in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto
  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
  •  in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentarsi successivamente al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell’anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

Per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto. Se, per errore, la citata dichiarazione è stata omessa, è comunque prevista la possibilità di poter integrare l’atto originario di acquisto con la stessa. In tal caso, non è preclusa la spettanza del credito d’imposta, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.

Il credito d’imposta non spetta al contribuente quando, oltre al caso sia decaduto dall’agevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto:

  • ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa
  • il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa
  • l’immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte.

Nell’atto di riacquisto, la parte intervenente e interessata deve manifestare autonomamente la propria volontà, mediante apposite dichiarazioni, concernenti:

  •  il possesso dei requisiti
  • la richiesta di utilizzo del credito d’imposta
  • gli elementi necessari per la determinazione del credito d’imposta
  • gli estremi dell’atto di acquisto del primo immobile
  •  l’ammontare dell’imposta di registro o dell’Iva in misura agevolata
  • in caso di acquisto con Iva, gli estremi delle fatture
  • gli estremi dell’atto di alienazione del primo immobile.

1 Comment on "Il credito d’imposta spettante sulla Prima Casa"

  1. Mario | at 23:26 | Rispondi

    Buonasera nel 2000 ho acquistato un immobile con agevolazioni prima casa pagando la tassa di registro, nel 2007 l’ho venduto ed ho acquistato nello stesso anno insieme ha mia moglie perché siamo in comunione dei beni un immobile con agevolazioni prima casa pagando l’iva al costruttore al 4%, nel 2014 l’ho venduto e sempre nel 2014 ho acquistato un immobile con agevolazioni prima casa ed ho usufruito del credito d’imposta dell’immobile acquistato nel 2007 ma il credito è stato utilizzato in parte, nel 2016 ho venduto questo immobile prima dei cinque anni, riacquistando un altro immobile con agevolazioni prima casa posso utilizzare il credito d’imposta non utilizzato nel 2014? ed un’altra domanda avendo rivenduto prima dei cinque anni e se traferisco la residenza in un secondo immobile dove posseggo il 33% sono tenuto a restituire allo stato le somme per agevolazioni prima casa?

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